บล.เคจีไอ :
ฟื้นตัวช้ากว่าคาดในปี FY64-65F
Event
แนวโน้มของบริษัทหลัง COVID-19 กลับมาระบาดระลอกสามในประเทศไทย
lmpact
จำนวนลูกค้าเข้าห้างจะถูกกระทบจากการคุมโรคระบาดที่เข้มงวดมากขึ้น
เนื่องจากรัฐบาลประกาศใช้เกณฑ์ที่เข้มงวดมากขึ้น เพื่อคุมการระบาดระลอกสามของ COVID-19 เราจึงคาดว่าจำนวนลูกค้าเข้าห้างเฉลี่ยของ CPN ใน 3Q64 จะลดลงเหลือเพียง 30%-40% ของระดับก่อน COVID-19 จากที่คาดว่าจะอยู่ที่ 40-50%ใน 2Q64 อย่างไรก็ตาม เราคาดว่าจำนวนลูกค้าเข้าห้างน่าจะฟื้นตัวขึ้นใน 4Q64 และในปี 2565
ทั้งนี้ ในช่วงที่เกิดการระบาดระลอกแรก จำนวนลูกค้าเข้าห้างลดลงไปถึง 70-80% ของระดับก่อน COVID-19 ระบาดตั้งแต่กลาง 1Q63 ก่อนที่ฟื้นตัวขึ้นมาที่ 80%-90% ในช่วง 3-4 เดือนต่อมา ส่วนการระบาดระลอกสองทำให้จำนวนลูกค้าเข้าห้างลดลงไป 30%-40% ตั้งแต่ 4Q63 ก่อนที่จะฟื้นตัวกลับมาที่ 70%-80% ในอีก 1-2 เดือนถัดมา
เดินหน้าพัฒนาโครงการ mixed-use ในปี 2564-65
CPN ตั้งงบลงทุน (CAPEX) ไว้ที่ 1.71 และ 1.94 หมื่นล้านบาท ปี 2564-65 โดยบริษัทจะเปิดโครงการ mixed-use สามโครงการ (เซ็นทรัล ศรีราชา, เซ็นทรัล อยุธยา, และ เซ็นทรัล จันทบุรี) ใน 3Q64, 4Q64 และ 2Q65 ตามลำดับ โดยคาดว่าจะใช้เงินลงทุนประมาณ 3 ถึง 6 พันล้านบาท ซึ่งจะทำให้พื้นที่ปล่อยเช่าสุทธิ (NLA) เพิ่มขึ้นเป็น 1.91 ล้าน ตร.ม. คิดเป็นอัตราการเติบโต 3% CAGR ในช่วงปี 2564-65 ทั้งนี้ บริษัทตั้งเป้ายอดโอนโครงการที่อยู่อาศัยในปีนี้ไว้ที่ 2 พันล้านบาท
ปรับลดประมาณการกำไรปี FY64-65F ลง 12.2% และ 14.9%
เราปรับสมมติฐานปี FY64-65F ดังนี้ i) ปรับลดอัตราการเติบโตของยอดขาย เนื่องจากการให้ส่วนลดที่ยาวขึ้น (25% และ 5% ตามลำดับ) ii) ปรับลด margin จากโครงสร้างต้นทุนคงที่สูงเปลี่ยนแปลงและโอกาสการโอนที่อยู่อาศัยล่าช้า iii) ปรับลดค่าใช้จ่าย SG&A เพื่อสะท้อนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทใน 1Q64 และแนวโน้ม COVID-19 ที่ยังระบาดอยู่อย่างต่อเนื่อง ดังนั้น เราจึงคาดว่าบริษัทจะมีกำไรสุทธิ 9.58 พันล้านบาทในปี 2564F (ทรงตัว YoY) และ 1.02 หมื่นล้านบาทในปี 2565F (+6.4% YoY)
ประเด็นการเข้าซื้อ Siam Future Development (SF.BK/SF TB) ยังไม่ชัดเจน
บริษัทกำลังอยู่ระหว่างศึกษาแผนการเข้าซื้อหุ้น 29.58% ใน SF จาก Major Cineplex Group (MAJOR.BK/MAJOR TB) ซึ่งยังไม่ได้ข้อสรุป เราคิดว่าดีลนี้อาจเป็นบวกกับ CPN ในแง่การขยายธุรกิจในระยะยาว ซึ่งอาจเพิ่มพื้นที่เช่าได้ 127,380 ตร.ม. คิดเป็น 7% ของ NLA ที่ CPN มีอยู่ในปัจจุบัน
Valuation & Action
หลังจากที่เราปรับประมาณการใหม่แล้ว ทำให้ราคาเป้าหมาย DCF ปี 2565 ของเราลดลงเหลือ 57.50 บาท จากราคาเป้าหมายปี 2564 ที่ 58.50 บาท ทั้งนี้ เนื่องจากราคาหุ้นในปัจจุบันเหลือ upside ถึงราคาเป้าหมายของเราอีกแค่ประมาณ 10% ดังนั้น เราจึงปรับลดคำแนะนำหุ้น CPN จากซื้อเป็นถือ
Risks
ความล่าช้าของโครงการใหม่, มีการปิดศูนย์การค้า, และมีการให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ร้านค้าที่เช่าพื้นที่
