CPNREIT แนะนำ เก็งกำไร ราคาเหมาะสมปี 2565 ที่ 20.20 บาท

12M Target (THB) 20.20

Previous Target (THB) 22.00

What’s new?

• CPNREIT มีรายได้จากการลงทุน 164.5 ล้านบาท พลิกจากขาดทุน 74 ล้านบาทใน 3Q64 ตามการคลายมาตรการ Lockdown
• CPNREIT สามารถกลับมาจ่ายเงินปันผลบางส่วนได้อีกครั้ง หลังจากมีกำไรพิเศษจากการตีมูลค่าสินทรัพย์ ทำให้งบปี 2564 กลับมามีกำไรสะสมอีกครั้ง

Our View

• เราปรับลดคาดการณ์ DPU ปีนี้ เป็น 1.012 บาท/หน่วย ส่งผลให้ราคาเหมาะสมสำหรับปี 2565 ลดลงจาก 22 บาท เป็น 20.20 บาท
• คงคำแนะนำ เก็งกำไร เราเชื่อว่าเมื่อ Bond Yield ในตลาดเริ่มมีเสถียรภาพ นักลงทุนจะกลับมาให้น้ำหนักกับการฟื้นตัวของผลประกอบการของ CPNREIT ในปีนี้

CPN RETAIL GROWTH LEASEHOLD REIT กลับมาจ่ายปันผลได้อีกครั้ง

ผลประกอบการ 4Q64 ฟื้นตัว QoQ

CPNREIT มีรายได้จากการลงทุนสุทธิ (Net Investment Income) ใน 4Q64 เท่ากับ 164.5 ล้านบาท ลดลง 45.5% YoY แต่พลิกจากขาดทุน 74 ล้านบาทใน 3Q64 โดยรายได้ค่าเช่าและบริการใน 4Q64 เท่ากับ 964.1 ล้านบาท (+40.8% QoQ, -62% YoY) ดีขึ้นมาก QoQ ตามสถานการณ์โรค COVID-19 ที่ดีขึ้น ทำให้ภาครัฐ คลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาด

ส่งผลให้ทั้งปี 2564 CPNREIT มีรายได้จากการลงทุนสุทธิ 376.8 ล้านบาท หดตัว 75.5% YoY และต่ำกว่าประมาณการของเราที่ 480 ล้านบาท อัตราส่วนลดค่าเช่าพื้นที่ที่ให้กับร้านค้าเฉลี่ยราว 37.1% สำหรับปี 2564 เทียบกับ 31.9% ในปี 2563 และจำนวนผู้ใช้บริการศูนย์การค้าเฉลี่ย (Average Traffic) อยู่ที่ราว 49.4% สำหรับปี 2564 ลดลงจากปี 2563 ที่ระดับ 64.3%

กลับมาจ่ายปันผล (บางส่วน) ได้อีกครั้ง

ณ สิ้นปี 2564 CPNREIT มีกำไรสะสม 142 ล้านบาท เทียบกับงวด 3Q64 ที่มีขาดทุนสะสม 1 พันล้านบาท โดยหลักมาจากการบันทึกกำไรพิเศษจากการที่มูลค่าสินทรัพย์ราว 982 ล้านบาท สำหรับงวด 4Q64 ดังนั้น CPNREIT จึงสามารถกลับมาจ่ายเงินปันผลได้อีกครั้ง 0.0552 บาท/หน่วย นอกจากนี้ ยังประกาศจ่ายผลตอบแทนในรูปแบบเงินลดทุนอีก 0.1609 บาท/หน่วย ทำให้งวดนี้มีการจ่ายผลตอบแทนรวม 0.2161 บาท/หน่วย สำหรับงวด 4Q64 คิดเป็น Yield ราว 1.04% (จ่ายรายไตรมาส) ขึ้นเครื่องหมาย XN และ XD พร้อมกันในวันที่ 1 มี.ค.นี้

ปรับลดประมาณการลง

เราปรับลดประมาณการรายได้ค่าเช่าลงจากเดิม 2.7% เป็น 4.24 พันล้านบาท และรายได้จากการลงทุนสุทธิลงจากเดิม 16.7% เป็น 1.11 พันล้านบาท สะท้อนผลประกอบการปี 2564 ที่ออกมาต่ำกว่าที่เราเคยประเมินไว้ ส่งผลให้คาดการณ์ DPU (Distribution per Unit) ลดลงจากเดิมที่ 1.099 บาท/หน่วย เหลือ 1.012 บาท/หน่วย คิดเป็น Yield ราว 4.9% ต่อปี

ราคาเหมาะสมใหม่ 20.20 บาท คงคำแนะนำ เก็งกำไร

เราปรับลดราคาเหมาะสมสำหรับปี 2565 จาก 22 บาท เป็น 20.20 บาท สะท้อนการปรับลดคาดการณ์ DPU สำหรับปีนี้ โดยเราใช้ Valuation เดิมคือ Assigned Dividend Yield เท่ากับ 5% คงคำแนะนำ เก็งกำไร เราประเมินว่า Sentiment การลงทุนในกลุ่ม PF&REIT ระยะนี้ถูกกดดันจากการเร่งตัวขึ้นของอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล (Bond Yield) เนื่องจากความกังวลต่อนโยบายการเงินตึงตัวของ Fed อย่างไรก็ดี เราเชื่อว่าหาก Bond Yield เริ่มทรงตัวได้อย่างมีเสถียรภาพเมื่อแนวทางนโยบายการเงินของ Fed มีความชัดเจน นักลงทุนจะกลับมาให้น้ำหนักกับการฟื้นตัวของผลประกอบการของ CPNREIT ที่เด่นชัดในปีนี้ เนื่องจากมีความเป็นไปได้น้อยลงที่จะมีการใช้มาตรการ Lockdown ในปีนี้