บล.กรุงศรีฯ:
ALLY – ราคาต่ำกว่า NAV สูงถึง 30% (UNRATED)
| กลุ่มอุตสาหกรรม | อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง |
| หุ้น | ALLY |
| มูลค่าพื้นฐาน | 0.00 |
| คำแนะนำ |
- What’s new
กอง REIT ค้าปลีกที่ใหญ่เป็นอันดับสาม
ALLY เป็นกองทรัสต์ที่ลงทุนในสิทธิการเช่าคอมมูนิตี้มอลล์ 13 แห่ง (Fig. 3) จากสปอนเซอร์ 9 ราย มูลค่าตลาดปัจจุบันอยู่ที่ 6 พันลบ.
- Analysis
การดำเนินงานฟื้นตัว
ALLY มีอัตราการเช่า (OR) อยู่ในระดับสูงที่ 92.7% ใน 1Q22 เนื่องจากมีอัตราการต่อสัญญาเช่าในระดับสูงที่ 95.2% และสามารถเซ็นสัญญาผู้เช่าใหม่ได้ (13% ของสัญญา) กองทรัสต์ปรับค่าเช่าขึ้น 1.1% (เทียบกับปรับลด 1.7% ใน 4Q21) กองทรัสต์ให้ส่วนลดค่าเช่าลดลงเหลือ 11.1% ใน 1Q22 จาก 15.9% ใน 4Q21 และจะลดลงเหลือ 5-10% ในไตรมาสต่อๆ มา เป็นผลดีจากการเปิดเมืองและการฟื้นตัวของจำนวนผู้ใช้บริการในคอมมูนิตี้มอลล์ ซึ่งสูงกว่าระดับก่อนโควิดแล้ว (Fig. 9) กองทรัสต์ตั้งเป้าคง OR ในระดับสูงและขึ่นค่าเช่า 2-3% ซึ่งจะเน้นผู้เช่ากลุ่มอาหาร, ความงาม และไลฟ์สไตล์ กองทรัสต์ยังประหยัดค่าไฟฟ้าได้ 7.2 ลบ.ต่อปีจากการติดตั้งโซลาร์หลังคาและจะประหยัดได้ถึง 10 ลบ.ต่อปี
เพิ่มเงินปันผล/มูลค่ากองทรัสต์ โดยการใช้สินเชื่อซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติม
1 ก.พ. ALLY ซื้อสิทธิการเช่า 21 ปี ของ The Prime Hualumphong (สำนักงาน, ค้าปลีกและโชว์รูมรถยนต์) และได้เซ็นสัญญากับผู้เช่าหลัก (anchor tenant) – Rama 3 Honda เป็นพื้นที่ 32% ของพื้นที่เช่าสุทธิ (NLA) ระยะเวลาเช่า 15 ปี และคิดเป็น 50% ของรายได้ของโครงการ มูลค่าซื้อ 172 ลบ. ใช้เงินทุนจากสินเชื่อธนาคาร โดยอ้างอิง OR 73% และให้ yield 10.2% ในปีแรก ผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นจะเพิ่มเงินปันผลและ NAV ให้ ALLY
มีแผนซื้อทรัพย์สินเพิ่ม 18 แห่ง
เงินลงทุนรวมประมาณ 1.45 หมื่นลบ. ALLY ตั้งเป้าซื้อ 3-5 โครงการ มูลค่า 1.0-1.2 พันลบ.ปีนี้ ทรัสต์ตั้งเป้าอัตราการหนี้สินต่อมูลค่าสินทรัพย์ (LTV) ที่ 30-35% สะท้อนว่ายังสามารถกู้เพิ่มได้อีก 1.1 พันลบ. และอาจจะใช้สินเชื่อธนาคารซื้อสินทรัพย์เพิ่ม ซึ่งจะหนุนผลตอบแทนปันผลและ NAV เพิ่มขึ้นอีก
- Action/ Recommendation
ความเสี่ยง – ผลตอบแทนน่าสนใจ
ใน 1Q22 ALLY มีรายได้ 371 ลบ. และกำไรสุทธิจากการดำเนินงาน 153 ลบ. (+37% qoq และ +8% yoy) และจ่ายปันผลต่อหน่วย 0.1620 บาท เทียบเท่าปันผลรายปี 9.5% (annualized), สูงกว่าประมาณการ CPI ที่ 3.9% ปีนี้ ราคาทรัสต์ต่ำกว่า NAV ถึง 30% ซึ่งไม่สมเหตุสมผลในขณะที่การดำเนินงานฟื้นตัว
