AIMIRT ผลตอบแทนปันผลแท้จริงน่าสนใจ

• What’s new

REIT ลงทุนโรงงานสำเร็จรูป (RBF) และคลังสินค้าสำเร็จรูป (RBW) ใหญ่อันดับสาม
AIMIRT ลงทุนในกรรมสิทธิ์ (62%) และสิทธิการเช่า (38%, อายุสิทธิการเช่าคงเหลือเฉลี่ย 27.65 ปี) ใน RBF, RBW, และห้องเย็น รวม 268,364 ตร.ม. และถังเก็บสารเคมีเหลวความจุ 85,580 kl. จากสปอนเซอร์ 7 ราย  (Fig. 5) มูลค่าตลาด 7.3 พันลบ.

• Analysis

การดำเนินงานแข็งแกร่ง

AIMIRT คงอัตราการเช่า (OR) ในระดับสูง 99.5-100% ตั้งแต่จัดตั้งกองทุนในปี 2017 สูงกว่า 84-91% สำหรับคู่แข่ง ทรัสต์มีอัตราการต่อสัญญา 100% ของผู้เช่าที่สัญญาหมดอายุใน 1Q22 และได้ผลตอบรับเชิงบวกต่อสัญญาสำหรับพื้นที่เช่าที่จะหมดอายุใน 2Q22 โดยสามารถขึ้นค่าเช่าได้เล็กน้อย 1% ในการสัญญา ซึ่งน้อยกว่าระดับปกติที่ 2-6% จากพอร์ตที่มีการกระจายความเสี่ยง (ประเภททรัพย์สิน, ทำเล, ผู้เช่าหลายราย และอุตสาหกรรมต่างๆ) และมีสัญญาเช่าระยะยาว ทรัสต์มีอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (WALE) ในระดับสูงที่ 6.7 ปี และการกระจายตัวของสัญญาเช่าที่จะครบสัญญาในแต่ละปีกระจาย โดยจะมีสัญญาเช่าหมดอายุไม่เกิน 31% ต่อปี (Fig 14)

ตั้งเป้าทรัพย์สินเติบโตสองเท่าใน 5 ปีข้างหน้า

ตั้งแต่เข้าจดทะเบียนในตลท. AIMIRT ซื้อทรัพย์สินเพิ่มทุกปี ทำให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น 4 เท่าจาก 2.5 พันลบ. ใน 2018 เป็นกว่า 1.0 หมื่นลบ. ในปัจจุบัน ทรัสต์ตั้งเป้าเติบโตสองเท่าในอีก 5 ปีข้างหน้า เรามีมุมมองเชิงบวกกับนโยบายนี้เนื่องจากเงินปันผลส่วนเพิ่ม และมูลค่าตลาดที่ใหญ่ขึ้นจะช่วยเพิ่มปริมาณการซื้อขายทรัสต์

เงินปันผลต่อหน่วยจะเพิ่มขึ้นใน 2Q22

AIMIRT ลงทุนในกรรมสิทธิ์โครงการ Living and Facilities ขนาด 10,955 ตร.ม. มูลค่า 335 ลบ. (เงินกู้ 100%) ในวันที่ 5 พ.ค. 2022 หากใช้สมมติฐานผลตอบแทนที่ 5% เงินปันผลจะเพิ่มขึ้น 0.005 บาท/หน่วย เป็น 0.226 บาท/หน่วย ใน 2Q22

• Action/ Recommendation

ผลตอบแทนปันผลที่แท้จริงน่าสนใจ

ใน 1Q22 AIMIRT มีรายได้ 212 ลบ. และกำไรสุทธิจากการลงทุน 167 ลบ. +1.3% qoq และ +33.3% yoy เนื่องจากลงทุนทรัพย์สินใหม่ใน 2Q21 และ 3Q21 และปันผลต่อหน่วย 0.2215 บาท   เราคาดผลตอบแทนปันผลที่แท้จริง (annualized) 6.1% (ผลตอบแทนเงินปันผล – ต้นทุน ซึ่งคำนวณวิธีเส้นตรงเฉพาะสิทธิการเช่า) สูงกว่าคาดการณ์เงินเฟ้อ 3.9% ปีนี้