FTREIT แนะนำ ซื้อ ราคาเป้าหมาย 16.25 บาท

เร่ิมต้น คำแนะนำ ซื้อ

FTREIT เป็นกองทรัสต์ REIT อุตสาหกรรมที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย ตั้งอยู่บนทำเล ยุทธศาสตร์ ด้วยพื้นที่เช่า 2 ล้านตร.ม.(636 ยูนิต) มูลค่า 4.4 หมื่นล้านบาท ณ สิ้นเดือนมี.ค. 64 เราเช่ือว่ากอง FTREIT จะครองตำแหน่งผู้นำด้วยโอกาสการซื้อสินทรัพย์เพิ่มจาก FPT ผู้สนับสนุนหลัก บุคคลที่สาม และบริษัทในเครือ TCC group เราเร่ิมต้นคำแนะนำ ซื้อ เนื่องจากเป็นผู้นำตลาดท่ีแข็งแกร่งพอร์ตโฟลิโอที่มีการกระจายการลงทุนที่ดี กระแสเงินสดท่ี แข็งแกร่งและผลตอบแทนจากเงินปันผลที่สูงอย่างยั่งยืน ร อิงตาม DDM (COE 7%, terminal growth 2%)

พอร์ตการลงทุนที่กระจายตัวได้ดี

พอร์ตการลงทุนของ FTREIT นั้น มีความหลากหลาย กระจายตัวอยู่ในพื้นที่ยุทธศาสตร์ท่ัวประเทศ และมีผู้เช่าหลากหลายประเภท ทรัพย์สินของ FTREIT คือ คลังสินค้า 57% และ โรงงาน 43% อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ในพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญสำหรับอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ 3 แห่งของไทย ได้แก่ พื้นท่ีเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก (59%) กรุงเทพฯ ตอนเหนือ (23%) และกรุงเทพฯ ตะวันออก (18%) อัตราการเช่าพื้นที่ปัจจุบัน (OR) คือ 88% สำหรับคลังสินค้าและ 83.5% สำหรับโรงงาน ผู้เช่าของ FTREIT อยู่ในอุตสาหกรรมต่าง ๆ ได้แก่           โลจิสติกส์ (34%) ยานยนต์ (22%) อิเล็กทรอนิกส์ (19%) และค้าปลีก (6%)

ฐานะการเงินที่มั่นคง

แม้จะมีการระบาดใหญ่ของโควิด-19 แต่ FTREIT ก็สามารถเพิ่มอัตราการเช่าพื้นท่ีได้ ในช่วงสองไตรมาสที่ผ่านมาดังนั้นรายได้รวมและรายได้จากการจำหน่ายจึงเพิ่มขึ้น 8-9%YoY ในปี 63 และอีก 9-10% ในครึ่งปีแรก 64 หนี้สินท่ีมีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อสินทรัพย์รวมลดลงเป็น 23.8% ณ สิ้นเดือนมี.ค.64 (จาก 26.8% ณ สิ้นเดือน ก.ย.63) ต่ากว่านโยบายท่ี 30% ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินต่อ EBITDA สุทธิสามารถคงไว้ที่ต่ำกว่า 5 เท่า งบประมาณ Capex ตั้งว้ที่ 4.8 พันล้านบาทสำหรับปี 64 การเข้าซื้อกิจการมูลค่าประมาณ +/- 1 พันล้านบาทจะเกิดขึ้น ณ สิ้น ปี 64 และประมาณ 2 พันล้านบาทต่อปีอย่างน้อยในช่วงปี 65-66

การประเมินมูลค่า

อัพไซด์ต่อคาดการณ์ของเรารวมถึงการได้มาซึ่งสินทรัพย์การเพิ่มขึ้นของ OR และ อัตราค่าเช่า FTREIT ซื้อขายท่ี P/B ปี 64 ที่ 0.8 เท่า (ค่าเฉลี่ย -1SD ถึง 5 ปี) โดยให้ผลตอบแทน DPU5% (สงูกว่า +1SD ถึงค่าเฉลี่ย 5 ปี)