บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Property Sector ประเด็นสำคัญที่ได้จากงานสัมมนาของ AREA
Event
อัพเดตแนวโน้มกลุ่มอสังหาริมทรัพย์
Impact
จํานวนโครงการที่เปิดใหม่ดีดตัวขึ้นถึง 108% YoY เป็น 52,964 ยูนิต ใน 1H65
จากข้อมูลของ Agency for Real Estate Affairs (AREA) จำนวนโครงการที่เปิดใหม่ใน 1H65 อยู่ที่ 52,694 ยูนิต เพิ่มขึ้นถึง 108% YoY จากฐานที่ต่ำ ซึ่งโครงการที่เปิดใหม่เพิ่มขึ้นอย่างแข็งแกร่งใน 1H65 มาจากโครงการทุกประเภท โดยโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น 40% YoY เป็น 21,074 ยูนิต ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นถึง 218% YoY เป็น 31,621 ยูนิต จากฐานที่ต่ำ ซึ่งบ่งชี้ว่าวัฏจักรของการระบายสต๊อกเก่าได้ผ่านพ้นไปแล้ว ในขณะที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เริ่มกลับเข้าสู่วัฏจักรการลงทุนรอบใหม่แล้ว
จำนวนยูนิตที่ขายได้ใน 1H65 ฟื้นตัวขึ้น 52% YoY เป็น 57,951 ยูนิต
จำนวนยูนิตที่ขายได้แล้วเพิ่มขึ้น 52% YoY เป็น 57,951 ยูนิต โดยอุปสงค์โครงการแนวราบยังค่อนข้างทรงตัว YoY เนื่องจากมีอุปสงค์ที่แท้จริงจากผู้ซื้อ ในขณะที่อุปสงค์คอนโดมิเนียมมีสัญญาณการฟื้นตัวชัดเจนมากขึ้น โดยเพิ่มขึ้นถึง 137% YoY เป็น 33,370 ยูนิต ใน 1H65 จากผลของฐานที่ต่ำ ทั้งนี้ ส่วนแบ่งตลาดของผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็น 73.3% ใน 1H65 (เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากช่วงก่อน COVID ระบาดที่ 63% ใน 1H62) ซึ่งเป็นสิ่งที่บ่งชี้ว่าผลการดำเนินงานของบริษัทในตลาดมีแนวโน้มจะดีกว่าบริษัทนอกตลาด
ธุรกิจอสังหาฯ กำลังฟื้น เห็นได้จากภาวะอุปสงค์-อุปทานที่สมดุลกันมากขึ้น
เรายังคงมองว่าช่วงที่เลวร้ายที่สุดได้ผ่านพ้นไปแล้ว และภาวะอุปสงค์-อุปทานจะสมดุลกันมากขึ้น ซึ่งจะปูทางไปสู่การฟื้นตัวของธุรกิจอสังหามริมทรัพย์ในปีนี้ ถึงแม้เราจะผู้ประกอบการจะกลับเข้าสู่วัฏจักรการลงทุนแล้วใน 1H65 ซึ่งทำให้มีอุปทานใหม่ทะลักเข้ามาในตลาด แต่อุปสงค์ (จำนวนยูนิตที่ขายได้) ยังเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่า ดังนั้น จำนวนยูนิตที่ยังเหลืออยู่ใน 1H65 จึงลดลง 3% จาก 211,770 ยูนิตในปี 2564 เป็น 206,783 ยูนิตใน 1H65 ในขณะเดียวกัน อัตรา take-up rate เพิ่มขึ้นเป็น 34% ใน 1H65 จาก 27% ในปี 2564 เนื่องจากยอดขายค่อนไปทางโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้น
ต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 4% YoY ใน 1Q65
ข้อมูลจาก AREA แสดงว่าต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 4% YoY ใน 1Q65 โดยต้นทุนที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่มาจากราคาเหล็ก (+7.9% YoY) ไม้ (+4.4% YoY) และกระเบื้อง (+2.7% YoY) สอดคล้องกับที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่คาดเอาไว้ว่าต้นทุนค่าก่อสร้างจะเพิ่มขึ้น 3-4% YoY ในปี 2565F เรายังคงมุมมองว่าผลกระทบจากจะจำกัดเนื่องจาก i) ต้นทุนค่าก่อสร้างคิดเป็นประมาณ 40% ของต้นทุนโครงการทั้งหมด ดังนั้นจึงส่งผลกระทบกับต้นทุนรวมของโครงการน้อยลง ii) ผู้ประกอบการอาจจะพิจารณาส่งผ่านต้นทุนที่แพงขึ้นไปให้ลูกค้า หรือปรับแพ็คเกจเพื่อรักษา margin เอาไว้ และ iii) อัตรา กำไรขั้นต้นยังอยู่ในระดับที่ทรงตัวได้
Valuation & Action
ข้อมูลจากต้นปีมาจนถึงขณะนี้ยืนยันมุมมองของเราว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวในปีนี้ อย่างไรก็ตาม ภาวะเศรษฐกิจที่เปราะบางมากขึ้นใน 2H65F ทำให้เรามองแบบอนุรักษ์นิยมมากขึ้น และใช้กลยุทธ์เลือกซื้อเป็นรายตัว โดยเราชอบหุ้นที่มียอด backlog โครงการคอนโดมิเนียมอยู่ในระดับสูง หรือมีโครงการที่ราคาอยู่ในระดับกลางถึงสูง เรายังคงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ Overweight โดยเลือก AP (Thailand) (AP.BK/AP TB)*, Land and Houses (LH.BK/LH TB)*, and Origin Property (ORI.BK/ORI TB)* เป็นหุ้นเด่นในกลุ่ม
Risks
ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอลง
