บล.บัวหลวง:
Residential Property – กลุ่มอสังหาฯ ในครึ่งหลังของปี 2565 – แนวโน้มที่ดีและดีต่อเนื่อง (NEUTRAL)
การสำรวจของ AREA ในครึ่งแรกของปี 2565 ชี้ให้เห็นว่าจำนวนการเปิดตัวโครงการ และอัตราการจองซื้อรวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ในระดับสูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2562 และมีแนวโน้มที่จะดีขึ้นกว่าช่วงที่ผ่านมา ทั้งนี้ PER ปี 2565 ของบริษัทในกลุ่มที่เราให้คําแนะนําเฉลี่ยอยู่ที่ 8.8 เท่า ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวอยู่ 1 ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน โดยเราชอบ LH มากที่สุดในกลุ่ม (ผู้นำอุตสาหกรรมและภาพการฟื้นตัวของก๋าไรในครึ่งหลังของปี 2565 ที่น่าตื่นเต้น) สำหรับช่วงการจ่ายเงินปันผลสำหรับผลการดำเนินงานในครึ่งแรกของปี 2565 LH และ SPALI มีแนวโน้มที่จะ ให้อัตราผลตอบแทนจากปันผลระหว่างกาลที่สูงถึง 2.9% และ 2.6% ตามลำดับ
ครึ่งแรกของปี 2565 เป็นเพียงก้าวแรกของกลุ่มอสังหาฯ AREA รายงานการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ 52,964 ยูนิต สําหรับครึ่งแรกของปี 2565 เติบโต 103% YoY (มูลค่ารวม 1.94 แสนล้านบาท เติบโต 38% YoY) ซึ่งสูงสุดนับตั้งแต่โควิดระบาดหนักในปี 2563 ทั้งนี้ยอด เปิดตัวโครงการที่พุ่งขึ้นสูงหนุนมาจากโครงการคอนโดเป็นหลัก ขณะที่ โครงการบ้านเดียวเปิดตัว 8,677 ยูนิต เติบโต 58% YoY โดยหนุนมาจากทุกกลุ่มราคาโครงการบ้านทาวน์เฮาส์เปิดตัว 12,397 ยูนิต เติบโต 23% YoY โดยหนุนมาจากทุกกลุ่มราคาเช่นกัน โครงการคอนโดเปิดตัวทำสถิติสูงสุดในรอบสองปีที่ 31,621 ยูนิต เติบโต 208% YoY (โดยหนุนมาจากกลุ่มราคาระดับล่างเป็นหลัก ขณะที่กลุ่มราคาระดับบนหดตัวลง) ทั้งนี้การเปิดตัวโครงการของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์คิดเป็น 71% ของยอดเปิดตัวในครึ่งแรกของปี 2565 ลดลงเล็กน้อยจาก 74% ในปี 2564
ยอดการเปิดตัวโครงการแบ่งเป็นโครงการคอนโด 60% โครงการทาวน์เฮาส์ 23% และโครงการบ้านเดี่ยว 16% และราคาขายเฉลี่ยปรับตัวลง 32% YoY มาอยู่ที่ 3.7 ล้านบาท/ยูนิต ในครึ่งแรกของปี 2565 หากแบ่งตามกลุ่ม ราคาขายของโครงการคอนโดอยู่ที่ 2.6 ล้านบาท/ยูนิต (ลดลง 56% YoY) โครงการบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 8.3 ล้านบาท/ยูนิต (ลดลง 9%) และโครงการทาวน์เฮาส์อยู่ที่ 3 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 5%)
อัตราการจองซื้อที่ดีขึ้นในครึ่งปีหลังของปี 2565
อัตราการจองซื้อเฉลี่ยของโครงการที่เปิดตัวใหม่ปรับตัวขึ้นจาก 33% ใน ครึ่งแรกของปี 2564 มาเป็น 34% ในครึ่งแรกของปี 2565 โดยหนุนมาจากโครงการคอนโดเป็นหลัก (จาก 41% ในครึ่งแรกของปี 2564 ไปเป็น 46% ในครึ่งแรกของปี 2565) ในทางตรงกันข้ามอัตรากรจองซื้อเฉลี่ย โครงการบ้านเดี่ยวปรับตัวลงจาก 32% ในครึ่งแรกของปี 2564 มาเหลือ 16% ในครึ่งแรกของปี 2565 โดยกดดันมาจากทุกกลุ่มราคา ขณะที่อัตราจองซื้อโครงการทาวน์เฮาส์ลดลงจาก 25% ในครึ่งแรกของปี 2564 มาเหลือ 16% ในครึ่งแรกของปี 2565 โดยกดดันมาจากกลุ่มราคา 1-5 ล้านบาท/ยูนิต ทั้งนี้ AREA ประมาณการอุปสงค์จะขยายตัวราว 50-55% YoY ในปี 2565 โดยเฉพาะสําหรับกลุ่มบ้านพร้อมโอนและกลุ่มราคาที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาท เพื่อผ่านเกณฑ์มาตรการจากทางภาครัฐ (ค่าธรรมเนียมการโอนและดาวน์ที่ลดลง)
แสงที่ปลายอุโมงค์ – ผู้ซื้อระดับบนพร้อมในครึ่งหลังของปี 2565
AREA ประมาณการยอดการเปิดตัวโครงการปี 2565 จะเติบโตอย่างก้าวกระโดด 75-80% YoY ในด้านของจำนวน แต่ลดลง 35-40% ในด้านของมูลค่า เนื่องจากการเปิดตัวโครงการคอนโดระดับล่างที่มากใน ครึ่งแรกของปี 2565 ทั้งนี้ทางหน่วยงานคาดดมาตรการจากภาครัฐจะยังคงมีอย่างต่อเนื่องไปจนถึงปี 2566 เช่นอัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาดาวน์บ้านที่ต่ำ (LTV) สำหรับค่าธรรมเนียมการโอนและดาวน์ที่ลดลง ขณะที่ยูนิตที่ยังขายไม่ออกน่าจะปรับตัวลดลง 3-5% จากอุปสงค์ที่แข็งแกร่ง หนุนให้มีการเปิดตัวโครงการแนวราบที่มากขึ้น นอกจากนี้ AREA คาด กลุ่มผู้ซื้อระดับบนจะเริ่มซื้อก่อนที่คาดราคาจะปรับตัวขึ้นอย่างมากในปี 2566 ซึ่งคาดว่าอัตราเงินเฟ้อต่อราคาขายจะหนุนอุปสงค์ต่อที่อยู่อาศัยระดับบนอย่างมากในครึ่งหลังของปี 2565
เราคาดจะเห็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่น่าสนใจสำหรับผลการดำเนินงานในครึ่งแรกของปี 2565 (จะขึ้นเครื่องหมาย XD ในเดือน ส.ค. 2565) ได้แก่ LH (เงินปันผลระหว่างกาลต่อหุ้นที่ 0.25 บาท คิดเป็นผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 2.9%) SPALI (0.5 บาท/หุ้น, 2.6%) LPN (0.10 บาท/หุ้น, 2.3%) และ QH (0.05 บาท/หุ้น, 2.3%)
