บล.กรุงศรีฯ:
REIT, PROPERTY AND INFRA FUND
ได้เวลาสะสมกองทุนแล้ว (POSITIVE)
ส่วนต่างอัตราผลตอบแทนกอง REIT และพันธบัตรรัฐบาลไทย 10 ปีปรับขึ้นเป็น 5.4% เที่ยบกับค่าเฉลี่ย 3.1% เราเชื่อว่าอัตราผลตอบพันธบัตรได้ผ่านจุดสูงสุดไปแล้วและกำลังลดลง ในขณะที่อัตราผลตอบแทนกองทุนเพิ่มขึ้นเนื่องจากราคาปรับลดลงเฉลี่ย 8% ในสามเดือนที่ผ่านมา ซึ่งทำให้ valuation ของกองทุนน่าสนใจมากขึ้น และเป็นโอกาสในการซื้อกองทุน ในบทวิเคราะห์ฉบับนี้ เราเลือกกองที่มีสภาพคล่อง อัตราผลตอบแทนที่แท้จริงสูง และ P/NAV ต่ำ ได้แก่ BTSGIF, WHAIR, WHART, AIMIRT, FTREIT, ALLY และ EGATIF
อัตราผลตอบแทนพันธบัตรสหรัฐผ่านจุดสูงสุดไปแล้ว และกำลังลดลง
อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐอายุ 10 ปีผ่านจุดสูงสุดไปแล้วในเดือนมิถุนายนที่ 3.47% และกำลังลดลง (อยู่ที่ 2.96% วันที่ 28 กรกฎาคม) ทั้งนี้ มีข้อมูลสนับสนุนว่าอัตราเงินเฟ้อพื้นฐานของสหรัฐในเดือนมิถุนายน และดัชนี New York Global Supply Chain Pressure (Fig. 2) กำลังชะลอตัวลง ดังนั้นอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐจึงไม่น่าจะขยับขึ้นในระยะสั้น อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปีกำลังปรับลดลงเช่นกัน (สูงสุดที่ 3.39% ในเดือนพฤษภาคม และลดลงมาอยู่ที่ 2.58% วันที่ 28 กรกฎาคม) ตามอัตราผลตอบพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐ (ความสัมพันธ์ 89%)
ส่วนต่างระหว่างอัตราผลตอบแทนกองทุนและพันธบัตรรัฐบาลไทย 10 ปีสูงขึ้น
ราคากองทุนลดลง 8% ในสามเดือนที่ผ่านมาและทำให้ผลตอบแทนสูงขึ้น ส่งผลให้ส่วนต่างระหว่างอัตราผลตอบแทนของกองทุนและพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปีสูงขึ้นเป็น 5.4% ในปัจจุบัน เทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่ 3.1% เนื่องจากอัตราผลตอบแทนพันธบัตรแนวโน้มลดลง จึงเป็นโอกาสที่จะซื้อกองทุน
BTSGIF, WHAIR, WHART, AIMIRT, FTREIT, ALLY และ EGATIF น่าสนใจ
ในบทวิเคราะห์ฉบับนี้ เราเลือกกองทุนจากสามเงื่อนไข (i) สภาพคล่อง (มูลค่าตลาดมากกว่า 5 พันล้านบาท), อัตราผลตอบแทนกองทุนที่แท้จริงสูง (อัตราผลตอบแทนกองทุน [รวมเงินปันผลและเงินคืนทุน) หักต้นทุนเงินลงทุนต่อปีสำหรับกองทุนสิทธิการเช่าตามวิธี straight line) และ P/NAV ต่ำ เราคำนวณอัตราผลตอบแทนที่แท้จริงโดยใช้สมมติฐานดังนี้ i) อัตราผลตอบแทนเงินปันผลต่อปี โดยอิงจากการจ่ายปันผลรอบล่าสุด (annualized dividend yield) ยกเว้น BTSGIF และ CPNREIT ที่ใช้ประมาณการเงินปันผลเฉลี่ยในช่วงปี 2022-2029 เนื่องจากเงินปันผลมีแนวโน้มเติบโตอย่างแข็งแกร่ง (ii) ตัดต้นทุนการลงทุนแบบเส้นตรง สำหรับสินทรัพย์ประเภทสิทธิการเช่าของแต่ละสินทรัพย์ตามอายุสิทธิการเช่าที่เหลืออยู่ (iii) สำหรับพอร์ตการลงทุนแบบผสม (mixed portfolio) จะตัดต้นทุนเงินลงทุนตามสัดส่วนถ่วงน้ำหนักของมูลค่าราคาประเมินของพอร์ต (iv) ไม่ตัดต้นทุนเงินลงทุนของสินทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์ กองทุนที่ผ่านเงื่อนไขข้างต้นได้แก่ BTSGIF (60% P/NAV, อัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 7.7%), WHAIR (82%, 6.4%), WHART (98%, 6.2%), AIMIRT (99%, 6.0%), FTREIT (98%, 5.5%), ALLY (72%, 5.3%) and EGATIF (73%, 5.1%) กองทุนเหล่านี้ซื้อ-ขายต่ำกว่า NAV และให้อัตราผลตอบแทนที่แท้จริงสูงกว่า 5%
