บล.เอเซีย พลัส:
4Q65 จะดีสุดของปี แต่ UPSIDE ไม่มากพอ
กำไรปกติ 3Q65 (สิ้น มิ.ย. 2565) ที่ 680 ล้านบาท หากไม่รวมกำไรพิเศษ 111 ล้านบาท มีกำไรปกติ 569 ล้านบาท เติบโต 24% yoy และ 82% qoq จากโอนบ้านเดี่ยวมากขึ้น, ดีมานด์จากโรงงานและคลังสินค้ากลุ่ม E-Commer/Logistics, การฟื้นตัวของธุรกิจโรงแรม และขายสินทรัพย์เข้า FTRIET รับกำไร 309 ล้านบาท
ปรับเพิ่มกำไรปกติปี 2565 สะท้อนข้อมูล 9M65 ทำให้กำไรปีนี้เพิ่มจากเดิม 4.6% เป็น 1.89 พันล้านบาท โดยคาดกำไรปกติ 4Q65 จะดีสุดของปี ตามการเปิดโครงการใหม่มากสุด, การส่งมอบพื้นที่เช่าโรงงานและคลังสินค้า รวมถึงการขายสินทรัพย์เข้า FTREIT มูลค่า 900 ล้านบาท แม้ปรับไปใช้ FV ปี 2566 (อิง SOTP) ที่ 16.00 บาท แต่ upside 5% ไม่จูงใจมากพอ คง SWITCH ไปยัง LH หุ้นที่มีธุรกิจคล้ายกัน และเห็นการฟื้นตัวในทุกธุรกิจทั้งขายบ้าน, โรงแรม และศูนย์การค้า พร้อมดึงดูด้วยปันผลมากกว่า 6% ต่อปี (เทียบกับ FPT ที่ 3%)
กําไรปกติ 3Q65 เติบโต YOY และ QoQ จากทุกธุรกิจ
งวด 3Q65 (สิ้นสุด มิ.ย. 2565) กำไรสุทธิ 680 ล้านบาท (+47% yoy,+118% god) ในส่วนนี้ราว 111 ล้านบาท เป็นกำไรจากการวัดมูลค่ายุติธรรมในการเปลี่ยนโอนประเภทเงินลงทุน ซึ่งเกิดจากการเข้าซื้อหุ้นเพิ่มเติมใน 2 บริษัทที่ประเทศอินโดฯ ทำให้สถานะบริษัทดังกล่าวจากเดิมบริษัทร่วมเป็นบริษัทย่อย หากไม่รวมกำไรพิเศษดังกล่าว มีกำไรปกติ 569 ล้านบาท (+24% yoy,+82% qoq) ขับเคลื่อนจากองค์ประกอบสำคัญดังนี้
- รายได้ดำเนินงาน 4 พันล้านบาท เพิ่ม 8% yoy และ 19% qoq นำโดยธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขาย มียอดโอนฯ 3.16 พันล้านบาท หรือสัดส่วน 79% ของรายได้ (+7% yoy,+23% goq) ผลจากการปรับกลยุทธ์ โดยรุกตลาดบ้านเดี่ยวที่ดีมานด์สูง ทำให้ยอดโอนฯ กลุ่มนี้เพิ่มขึ้น กอปรกับมีการขายปรับราคาตั้งแต่ต้นปี ด้านธุรกิจอสังหาฯ เพื่อการอุตสาหกรรม (Industrial) รายได้เพิ่ม 12% yoy และ 5% qoq เป็น 452 ล้านบาท (สัดส่วนรายได้ 11%) จากธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าที่สูงขึ้นตามการเติบโตของกลุ่ม E-Commerce และ Logistics นอกจากนี้การเข้าซื้อหุ้นเพิ่มทุนในบริษัท PT SLP Surya Ticon Internusa (SLP) และบริษัท PT Surya Internusa Timur (SIT) ประเทศอินโดนีเซีย จากเดิม 25% และ 33% เป็น 75% และ 100% ตามลำดับ ทำให้รับรู้รายได้ในงบกำไรขาดทุนตั้งแต่ มิ.ย. สำหรับธุรกิจอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์ (อาคารสำนักงาน และโรงแรม) สัดส่วน 6% มีรายได้ 230 ล้านบาท (+25%yoy,+9%qoq) หลังโควิด-19 คลี่คลาย ทำให้ไม่มีการพิจารณามาตรการให้ส่วนลดค่าเช่าในอาคารสำนักงาน ขณะที่โรงแรมมีดีมานด์การเข้าพักเพิ่มขึ้น หลังเริ่มต้นเปิดประเทศ
- Gross Margin เฉลี่ยฯ 3Q65 อยู่ที่ 36.4% เพิ่มจาก 26.7% งวดปีก่อน (ลดลงเล็กน้อยจากเฉลี่ย 36.4% งวดก่อน) โดยผลจากการปรับกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขาย เน้นสินค้าบ้านเดี่ยวที่มีมาร์จิ้นดีกว่ากลุ่มอื่น และการปรับราคาขายโครงการใหม่ ทำให้ Gross Margin ธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขายปรับดีขึ้นเป็น 32% จากเฉลี่ย 26.7% งวดปีก่อน และ 31.6% งวดก่อน เช่นเดียวกับธุรกิจเพื่อการพาณิชย์ มีมาร์จิ้นดีขึ้นชัดเจน โดยเฉพาะมาร์จิ้นโรงแรมพลิกเป็นบวก 21.5% เทียบกับติดลบ 44% งวด 3Q64 และบวก 9.8% งวดก่อน
- กำไรขายสินทรัพย์เข้ากอง FTREIT จำนวน 309 ล้านบาท สูงกว่างวด 3Q64 ที่รับรู้กำไร 20 ล้านบาท และงวดก่อนไม่มีรายการนี้ เนื่องจากมีการขายโอนฯ โรงงานและคลังสินค้ารวม 9 ยูนิต พื้นที่เช่า 3.76 หมื่นล้านบาท มูลค่าขายรวม 796 ล้านบาท
ทิศทางกำใร 4Q65 คาดดีสุดของปี
ฝ่ายวิจัยปรับปรุงประมาณการภายในปี 2565 ให้สอดคล้องกับข้อมูล 9M65 โดยปรับลดรายได้ดำเนินงานลงจากเดิม 3% อยู่ที่ 1.51 หมื่นล้านบาท หลักๆ เป็นการปรับลดยอดโอนในธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขาย สะท้อนการปรับลดเปิดโครงการใหม่ปีนี้จากเดิม 23 โครงการ มูลค่า 2.94 หมื่นล้านบาท เหลือ 19 โครงการ มูลค่า 2.15 หมื่นล้านบาท รวมถึงปรับลดมูลค่าขายสินทรัพย์เข้ากอง FTREIT จากเดิม 2 พันล้านบาท เป็น 1.7 พันล้านบาท ทําให้กําไรจากการขายสินทรัพย์ลดลงจากเดิม 15% เท่ากับ 680 ล้านบาท อย่างไรก็ดี ได้มีการปรับเพิ่ม Gross Margin ขายอสังหาฯ จากเดิม 28% เป็น 31.4% (งวด 9M65 อยู่ที่ 31.1%) อันเนื่องจากการปรับราคาขายและเน้นสินค้ากลุ่มบ้านเดี่ยวระดับกลาง-บนที่มีมาร์จิ้นสูง รวมถึงมาร์จิ้นธุรกิจโรงแรมที่ฟื้นตัวเร็วกว่าคาด ทำให้ Gross Margin เฉลี่ยรวมเพิ่มจากเดิม 32.7% เป็น 36.3% (9M65 อยู่ที่ 36.2%) องค์ประกอบรวมกำไรปกติปีนี้เพิ่มจากเดิม 4.6% อยู่ที่ 1.89 พันล้านบาท (+28% yoy) และเมื่อรวมกับกำไรพิเศษสุทธิ 9M65 จะทำให้กำไรสุทธิเพิ่มเป็น 2.41 พันล้านบาท
ทิศทางกำไรปกติ 4Q65 (สิ้น ก.ย. 2565) คาดทำจุดสูงสุดของปี และเติบโตทั้ง YoY และ QoQ หนุนจากทุกธุรกิจทั้งธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขาย จะเปิดขายโครงการใหม่มากสุดของปี ด้วยจำนวน 11 โครงการ มูลค่า 1.16 หมื่นล้านบาท (เทียบกับ 9M65 เปิดไป 8 โครงการ มูลค่า 1 หมื่นล้านบาท) ขณะที่ธุรกิจอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรมจะมีการส่งมอบพื้นที่ให้โรงงานและคลังสินค้าราว 1 แสนตารางเมตร และการรับรู้รายได้เต็มไตรมาสของ 2 บริษัท ย่อยในอินโดนีเซีย ซึ่งมีโรงงานและคลังสินค้า 47 ยูนิต รวมพื้นที่ 1.5 แสนตารางเมตร (ปัจจุบันมีอัตราการเช่า 72% และคาดรายได้ราว 200 ล้านบาทต่อปี) ส่วนธุรกิจอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์ ทั้งในส่วนโรงแรมคาดฟื้นตัวต่อเนื่องหลังเปิดประเทศเต็มรูปแบบ หนุนนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางมาไทยมากขึ้น และการเปิดอาคาร Silom Edge พื้นที่เช่า 2.1 หมื่นตารางเมตร ในเดือน ก.ย. นี้ ซึ่งจะมาทดแทนรายได้จากการให้เช่าที่ลดลงของอาคาร Golden Land Building ที่จะหมดสัญญาในเดือน ส.ค. นอกจากนี้งวด 4Q65 จะมีการขายโอนฯ ทรัพย์สินให้แก่ FTREIT อีกจำนวน 16 ยูนิต พื้นที่เช่า 4.1 หมื่นตารางเมตร และคาดมีมูลค่าขายราว 900 ล้านบาท (สูงกว่า 3065 มีมูลค่าขาย 796 ล้านบาท)
แต่ UPSIDE ไม่จูงใจพอ…..คง SWITCH ไป LH
หลังปรับไปใช้ Fair Value ปี 2566 (อิง SOTP) ที่ 16.0 บาท ราคามี upside เพียง 5% จึงแนะนำ SWITCH ไปยังหุ้นที่มีฐานธุรกิจคล้ายกับ FPT อย่าง LH (FV@B11.00) ที่มีแรงหนุนจากผลประกอบการ 2H65 ดีกว่า 1H65 จากทุกธุรกิจเช่นกัน โดยอสังหาฯ เพื่อขาย จะเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก โดยเฉพาะ 3Q65 และอสังหาฯ เพื่อเช่าฟื้นตัวตามการเปิดประเทศ และเปิดโรงแรมใหม่ Grand Centre Space พัทยา ตั้งแต่ 1 ส.ค. 2565 และ ศูนย์การค้า Terminal พระราม 3 ใน 4Q65 รวมถึงแผนขายสินทรัพย์ในสหรัฐที่น่าจะเกิดขึ้น 4Q65 จะหนุนต่อกำไรพิเศษ และปันผลมากกว่า 6% ต่อปี (เทียบกับ FPT ที่ 3%)
ESG
Environment : ให้ความสำคัญสิ่งแวดล้อม ตั้งแต่กระบวนการจัดหาวัสดุ ใช้พลังงานหมุนเวียน จัดการของเสีย และปฏิบัติตามข้อกำหนดสิ่งแวดล้อม เพื่อเป็นส่วนหนึ่งในการรักษาสิ่งแวดล้อมให้ยั่งยืน
Social : เน้นให้ความสำคัญกับคน ดูแลพนักงาน ลูกค้า และชุมชน ให้มีสภาพแวดล้อมที่ดี มีสุขภาพและความเป็นอยู่ที่ดีอย่างสมดุล และส่งเสริมการอยู่ร่วมกันของทุกคนภายใต้หลักสิทธิมนุษยชน
Governance : คำนึงถึงผลกระทบต่อผู้มีส่วนได้เสียในสายห่วงโซ่อุปทาน สังคม และสิ่งแวดล้อม ภายใต้หลักธรรมาภิบาล คุณธรรมและจริยธรรมทางธุรกิจ เพื่อสามารถปรับตัวได้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป
ประเด็นความเสี่ยง
1.การปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารฯ ในกลุ่มลูกค้ากลาง-ล่างที่สูง ย่อมกระทบต่อการรับรู้รายได้ขายอสังหาฯ ซึ่งถือเป็นธุรกิจหลักราว 80% ของรายได้หลัก
2.ระดับการแข่งขันในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่รุนแรงขึ้น อาจทำให้การควบคุมเรื่องประสิทธิภาพการทำกำไรทำได้ยากขึ้น
3.การขายทรัพย์สินเข้ากอง REIT แต่ละปี สร้างกำไรระดับสูงเมื่อเทียบกับภาพกำไรรวมฯ ดังนั้นหากการขายไม่เป็นไปตามแผน ย่อมกระทบต่อประมาณการกำไรคลาดเคลื่อนได้
FPT แนะนํา SWITCH
ราคาปัจจุบัน (บาท) 15.20
ราคาเป้าปี 2566 (บาท) 16.00
Upside (%) 5.30
Dividend yield (%) 3.1
