บล.พาย:
SC: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น “แนวราบยังขายดี”
เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” โดยประเมินมูลค่าพื้นฐานที่ 4.5 บาท (8XPER’22E) ด้วยปัจจัยบวกจากการเป็นผู้นำในกลุ่มบ้านราคาสูงที่เป็นตลาดที่ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ยมากนัก อีกทั้งในช่วง 2H22 ยังเตรียมเปิดโครงการอีก 17 โครงการ หนุนยอดขายและรายได้ให้เป็นไปตามเป้าที่ระดับ 22,000 ลบ. นอกจากนี้ยังมีการจ่ายปันผลระหว่างกาลเป็นครั้งแรกอีก 0.08 บาท/หุ้น XD 24 ส.ค. จ่ายเงินปันผล 7 ก.ย.
2H22 เตรียมเปิดโครงการอีก 17 แห่ง
• หลังจากในช่วง 1H22 ที่ผ่านมา SC มีการเปิดโครงการใหม่ไป 12 โครงการ (2 ใน 1Q22 และ 10 ใน 2Q22) ซึ่งได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี และทำให้มียอดขาย (Presales) สูงถึง 12,020 ลบ. (+6%YoY) แบ่งเป็นแนวราบ 9,837 ลบ. (+5%YoY) และคอนโด 2,183 ลบ. (+ 12%YoY) สูงกว่าความต้องการบ้านของอุตสาหกรรมที่เติบโตเพียง 2%
• ทำให้ในช่วง 2H22 SC เตรียมเปิดโครงการใหม่อีก 17 โครงการ (7 โครงการใน 3Q22 และ 10 โครงการใน 4Q22) มูลค่ารวมกว่า 26,400 ลบ. แบ่งเป็นแนวราบ 16 โครงการ และคอนโด 1 โครงการ
• เป้ายอดขาย 22,000 ลบ. ไม่น่าพลาดหลังจากตั้งแต่ต้นไตรมาส 3 ถึงปัจจุบันมียอดขายแล้วกว่า 2,000 ลบ. ทำให้มียอดขายสะสมแล้วกว่า 14,000 ลบ.
• วางแผนลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่สหรัฐฯเพิ่มอีก 1 แห่ง หลังจากมีแล้ว 2 แห่งที่บอสตัน ซึ่ง SC วางงบลงทุนไว้ 100 ล้านเหรียญฯ ปัจจุบันลงทุนไปแล้ว 40.65 ล้านเหรียญฯ
• ธุรกิจโรงแรมเตรียมเปิดปลายปีนี้ 1 แห่งภายใต้ชื่อ Yanh Ratchawat มีทั้งสิ้น 78 ห้อง ด้วยราคาเฉลี่ย 2,000-2,500 บาท/ห้อง/คืน ส่วนแห่งที่ 2 จะเปิดปลายปี 24-ต้นปี 25 ที่พัทยา สำหรับที่รัชดาทาง SC ตัดสินใจไม่ทําต่อแล้ว
ประเมินกำไรทั้งปีโต 16%YoY
• แม้กำไรปกติในช่วง 1H22 จะมีสัดส่วนเพียง 40% ของกำไรทั้งปี 22 ที่เราคาดไว้ที่ 2,395 ลบ. (+16%YoY) แต่ด้วยแนวโน้มในช่วง 2H22 ที่คาดว่าผลประกอบการจะขยายตัวได้อย่างมากจากฐาน Backlog ที่มีอยู่กว่า 11,873 ลบ. โดยเฉพาะในช่วง 4Q22 ที่จะรับรู้รายได้จากคอนโดที่ก่อสร้างเสร็จ 3 แห่ง (The Crest ลาดพร้าว, Scope หลังสวน และ Scope พร้อมศรี) มาซึ่งจะทำให้กำไรในช่วงดังกล่าวสูงสุดของปี
• ยังคงคำแนะนำจากการที่ผลประกอบการเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง รวมถึงการเป็นผู้นำในกลุ่มบ้านเดี่ยวราคาเกิน 20 ลบ. รวมถึงการจ่ายปันผลที่หลังจากนี้จะจ่ายปีละ 2 ครั้ง โดยครั้งนี้จ่ายที่ 0.08 บาท/หุ้น XD 24 ส.ค. และจ่าย 7 ก.ย.
เปิดบริษัทใหม่ 2 แห่งเพื่อเตรียมลุยโครงการใหม่
• SC ประกาศตั้งบริษัทย่อยใหม่ 2 แห่ง ได้แก่ SCX One และ SC Asset Four โดยเป็นการตั้งเพื่อรองรับการเปิดโครงการใหม่ในอนาคต ซึ่งในส่วนของ SCX One จะลงทุนในธุรกิจด้านคลังสินค้า (Warehouse) ที่เกี่ยวข้องกับระบบโลติสติก ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการศึกษา
• ด้าน SC Asset Four เตรียมลงทุนพัฒนาโครงการในที่ดินบริเวณแยกเทียนร่วมมิตร ซึ่งในช่วงแรกคาดว่ามูลค่าโครงการจะอยู่ที่ระดับ 6,000 ลบ.
ต้นทุนที่ขึ้นส่งต่อให้ลูกค้าได้ ขณะเดียวกันมีการหาวิธีการก่อสร้างใหม่ๆ มาช่วย
• ผลกระทบจากต้นทุนที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นทาง SC คาดว่าในช่วงที่ผ่านมากระทบประมาณ 3-4% และหากรัฐประกาศขึ้นค่าแรงขั้นต่ำอาจจะกระทบได้ถึง 5% แต่ที่ผ่านมา SC สามารถปรับราคาเพื่อรับกับต้นทุนที่ปรับเพิ่มได้ เห็นได้จากกำไรขั้นต้นของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2Q22 ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 31.3% จาก 29% ใน 2Q21 และ 31% ใน 1Q22
• นอกจากการปรับราคาแล้วทาง SC มีการปรับการก่อสร้าง โดยมีแผนนำการก่อสร้างแบบ Pre Cast เข้ามาช่วยโดยล่าสุดจะนำมาใช้กับโครงการในแบรนด์ Venue-ID แล้ว ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนการก่อสร้างลงได้
Revenue breakdown
โครงสร้างรายได้ของ SC แบ่งได้เป็น 3 กลุ่มได้แก่ 1.รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (บ้านและคอนโด) 2.รายได้จากการให้เช่าและบริหาร (อาคารสำนักงานและอพาร์ทเม้นท์ รวมถึงธุรกิจโรงแรมในอนาคต) และ 3.รายได้จากที่ปรึกษาและการจัดการ โดยสัดส่วนรายได้หลักกว่า 95% จะมาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการในแนวราบเป็นหลัก
