บล.ฟินันเซีย ไซรัส:
SC (SC TB) : บมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น
ยืนยันยอดขายเชิงบวก พร้อมรุกสู่ธุรกิจใหม่
การเยี่ยมชม 3 โครงการใหม่ที่ผลตอบรับดี ได้พิสูจน์ภาพอุปสงค์แนวราบที่แข็งแกร่ง และการฟื้นตัวของคอนโด โดยเฉพาะระดับกลางถึงบน รวมถึงผลลัพธ์ของกลยุทธ์มุ่งพัฒนาสินค้าต่อเนื่อง โดยยอด Presales YTD คิดเป็น 73% ของเป้าทั้งปีที่ 2.2 หมื่นล้านบาท ซึ่งบรรลุได้ไม่ยากจากการรุกเปิดตัวใหม่ในช่วงที่เหลือของปี ขณะที่ทิศทางกำไร 2H22 เร่งขึ้น Q-Q, Y-Y ในทุกไตรมาส และมี Story เพิ่มพอร์ต Recurring Income ล่าสุดรุกเข้าสู่ธุรกิจคลังสินค้าผ่านการจับมือกับ Flash Group แม้ระยะสั้นคาดว่ายังไม่มีนัยแต่มองเป็นบวกระยะยาว เราปรับไปใช้ราคาเหมาะสมปี 2023 ที่ 5 บาท คงคำแนะนำซื้อ
โมเมนตัมเชิงบวกจากผลตอบรับที่ดีของโครงการใหม่
วานนี้เราได้เยี่ยมชม 3 โครงการใหม่อย่างแนวราบ VENUE ID ปิ่นเกล้า – ศาลายา และ Grand Bangkok Boulevard ราชพฤกษ์-ปิ่นเกล้า รวมถึงคอนโด Reference สาทร-วงเวียนใหญ่ ล้วนได้รับผลตอบรับที่ดี และทำยอดขายได้ 20-30% ยืนยันภาพที่เป็นบวกของอุปสงค์ของแนวราบที่ไปได้ดีต่อเนื่องและคอนโดที่ฟื้นตัว โดยเฉพาะ กลุ่มลูกค้า Real Demand ระดับ Mid-to-High End ที่มีกำลังซื้อดี และได้รับผลกระทบจากภาวะเงินเฟ้อและดอกเบี้ยจำกัด รวมถึงขับเคลื่อนด้วยกลยุทธ์การมุ่งพัฒนาสินค้า ทั้งรูปแบบบ้านและโครงการ รวมถึงการใช้สอยเพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของกลุ่มลูกค้าที่แตกต่างกันในแต่ละโครงการ พร้อมตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพ ภายใต้แบรนด์เป็นที่ยอมรับ และความเชื่อมั่นของลูกค้าเป็นเครื่องพิสูจน์ความสำเร็จของการขาย
ยอด Presales YTD เป็น 73% ของเป้าทั้งปีที่บรรลุได้ไม่ยาก
ยอด Presales YTD คาดที่ 1.6 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 73% ของเป้าทั้งปี โดย 3QTD อยู่ระดับสูง 4.1 พันล้านบาท มีแรงหนุนมาจากโครงการแนวราบ ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนหลัก 82% โดยเฉพาะบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาทที่ยอดขายยังแข็งแกร่ง ทั้งโครงการเดิมและการเปิดขายใหม่ สะท้อน Take-up rate เฉลี่ยของโครงการใหม่ที่เปิดตั้งแต่ต้นปีเฉลี่ย 28% ของมูลค่าโครงการ ขณะที่โมเมนตัมจะเร่งขึ้นต่อในช่วงที่เหลือของปี จากเปิดตัวแบรนด์ Bangkok Boulevard 2 แห่ง และคอนโดไฮไลท์ของปี อย่าง Scope Thonglor ราคาขายเฉลี่ย 150 ล้านบาท/ยูนิตในปลายเดือนก.ย. รวมถึง 4Q22 ที่มีแผนเปิดโครงการใหม่มากสุดของปีเป็นแนวราบ 10 โครงการ มูลค่ารวม 1.4 หมื่นล้านบาท คาดหนุนยอด Presales จบปีบรรลุเป้าที่ 2.2 หมื่นล้านบาทได้
ขยายลงทุนคลังสินค้าผ่าน SCX ONE เพิ่มรายได้ประจำ
บริษัทแจ้งข่าวลงทุนในธุรกิจ Logistic ผ่านบริษัทย่อย SCX ONE เพื่อพัฒนาอาคารคลังสินค้า และศูนย์คัดแยกพัสดุรองรับเทรนด์ E-Commerce ตั้งเป้า 1 ล้านตร.ม. ภายในปี 2030 เริ่มต้นด้วยพัฒนาให้กับผู้เช่า Flash Group โดยแห่งแรกในจ. นครสวรรค์ 1.6 หมื่นตร.ม. เงินลงทุน 250 ล้านบาท เปิดใช้ในปลายปี 2023 และมี แผนเพิ่มพื้นที่ทั่วประเทศเป็น 3 แสนตร.ม.ภายใน 8 ปี เรามองเป็นบวกในระยะยาว จากกลยุทธ์เดินหน้าเพิ่มพอร์ตรายได้ประจำ อีกทั้งมีโอกาสสร้างรายได้เพิ่มจากการขายสินทรัพย์เข้า REIT ในอนาคต อย่างไรก็ดี เรายังไม่รวมในประมาณการ เนื่องจากหากถึงการลงทุนเพียง 1 แห่งในปัจจุบันประเมินว่ายังไม่มีนัยต่อภาพรวม พร้อมรอความชัดเจนของแผนธุรกิจและรอดูความสำเร็จของการขยายไปธุรกิจใหม่
ปรับไปใช้ราคาเหมาะสมปี 2023 ที่ 5 บาท ยังแนะนำซื้อ
เราปรับไปใช้ราคาเหมาะสมปี 2023 ที่ 5 บาท (อิง PER เดิม 8x) คงคำแนะนำซื้อ โดยกำไร 2H22 คาดไต่ระดับขึ้น Q-Q, Y-Y ในทุกไตรมาส จากการเน้นขายและโอนแนวราบที่บริษัทถนัด บวกกับคอนโดใหม่ 3 แห่งใน 4Q22 คงประมาณการกำไรปี 2022 +15% Y-Y ทำ New High ต่อที่ 2.4 พันล้านบาท รวมถึงการลงทุนธุรกิจอื่น อย่าง Service Apartment ในสหรัฐ, โรงแรม (เปิดแห่งแรกที่ราชวัตรเดือนธ.ค.) และคลังสินค้า โดยตั้งเป้า Recurring Income เพิ่มเป็น 20-25% ในปี 2025 จากปัจจุบัน 4% ของรายได้รวม เป็นปัจจัยสนับสนุนคำแนะนำและราคาหุ้น ปัจจุบันหุ้นซื้อขายบน PE2022-2023 เฉลี่ย 6.7x ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยอดีตที่ 7.7x และปันผล 6%
Company Overview
SC ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างครบวงจร ประกอบด้วย
1) ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯเพื่อขาย ประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโด โดยบริษัทเป็นผู้นำอสังหาฯ ระดับ Luxury โดยเฉพาะตลาดบ้านเดี่ยว อาทิ แบรนด์ Granada, Grand Bangkok Boulevard, The Gentry, Bangkok Boulevard ขณะที่ 3 ปีที่ผ่านมา เริ่มขยายไประดับ Mid-to-Low End ราคาต่ำกว่า 8 ล้านบาทมากขึ้น ภายใต้แบรนด์ PAVE (บ้านเดี่ยว 3-5 ล้านบาท) และ VERVE (ทาวน์เฮ้าส์ 2-3 ล้านบาท) เพื่อลดการพึ่งพา เพียงตลาดบน และครอบคลุมตลาดในทุก Segment รวมถึงเริ่มเจาะไปตลาดต่างจังหวัดในเขต EEC นอกจากนี้ ยังจัดตั้งบ.ย่อย SC ALPHA เพื่อดำเนินธุรกิจลงทุนอสังหาฯ ในสหรัฐฯ
2) ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ เพื่อให้เช่าและบริการ ปัจจุบันมีอาคารสำนักงานให้เช่ารวม 6 อาคาร มีพื้นที่เช่ารวม 1.2 หมั่นตร.ม. ประกอบด้วยอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1-2-3, เอสซี ทาวเวอร์, สำนักงานขนาดกลาง 2 แห่ง และอาคารสถานีชุมสายโทรศัพท์เคลื่อนที่ ซึ่งอัตราให้เช่าเฉลี่ย 90-100%
3) ธุรกิจให้บริการที่ปรึกษาและจัดการ รวมถึงการให้บริการหลังการขายผ่านบริษัทย่อย อาทิ บ.บริดจ์ กรุ๊ป เป็นตัวแทนซื้อ ขาย เช่า อสังหาฯ แนวสูง เจาะกลุ่มลูกค้าต่างประเทศ
Valuation Methodology
เราประเมินมูลค่าเหมาะสมของ SC ที่ 5.00 บาท อิง PER 8 เท่า เทียบเท่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 6 ปี +0.25SD
จุดเด่นคือ ฐานะผู้นำตลาดบ้านเดี่ยวระดับบนซึ่งมีแบรนด์และอุปสงค์แข็งแกร่ง รวมถึงผลตอบแทนปันผลอยู่ในเกณฑ์ดี คาด 6% ต่อปี จ่ายปีละ 2 ครั้ง (อิงสมมติฐาน Dividend Payout 40%)
ESG
Environment
- ทุกโครงการของบริษัทได้จัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสียสำหรับบ้านแต่ละหลัง และระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลางเพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่อแหล่งน้ำสาธารณ
- การออกแบบระบบสาธารณูปโภคที่เหมาะสม เพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ ทุกอาคารจะต้องจัดทํารายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) และจะต้องผ่านความเห็นชอบจากสำนักงานนโยบาย และแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ก่อนดำเนินการก่อสร้าง
Social
- บริษัทใช้ศักยภาพขององค์กรในด้านต่างๆ เข้าไปให้ความช่วยเหลือและพัฒนา ทั้งโครงการระยะสั้นและระยะยาว โดยมุ่งเน้นให้เกิดการมีส่วนร่วมของภาคส่วนต่างๆ ทั้งพนักงาน ลูกค้า คู่ค้า พันธมิตร และชุมชน เพื่อเชื่อมโยงสังคมและชุมชน ให้มีคุณภาพชีวิตและความเป็นอยู่ที่ดีขึ้นอย่างยั่งยืน ผ่านการจัดกิจกรรม อาทิ SC Run For Good Morning, กิจกรรมแข่งขันกอล์ฟการกุศล, ส่งเสริมคุณภาพชีวิตผู้พิการและผู้สูงอายุผ่านโครงการต่อบ้านเดิมฝัน, โครงการสร้างมิตรชิดรั้ว เพื่อแบ่งปันรอยยิ้ม และความสุขให้คนในสังคม เป็นต้น
- บริษัทมีนโยบายในการดำเนินธุรกิจ โดยมุ่งเน้นให้เกิดผลกระทบในทางลบให้น้อยที่สุด หรือไม่มีเลย ต่อผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย ทั้งสังคมใกล้และไกล ทั้งทางตรงและทางอ้อม และยังมุ่งมั่นในการสร้างคุณค่าร่วมกันด้วยความจริงใจ
Governance
- บริษัทได้กำหนดและเผยแพร่จรรยาบรรณในการประกอบธุรกิจ ให้กับผู้เกี่ยวข้อง กรรมการ ผู้บริหารและพนักงานทุกคนรับทราบ เพื่อให้ยึดปฏิบัติโดยเคร่งครัด เช่น แนวปฏิบัติต่อผู้ถือหุ้น ลูกค้า พนักงาน เจ้าหนี้ คู่ค้า คู่แข่งทาง การค้า ชุมชน สังคม และสิ่งแวดล้อม การไม่ละเมิดทรัพย์สินทางปัญญา การจัดอบรมแก่พนักงานด้านสิ่งแวดล้อม
- บริษัทมีนโยบายในการดำเนินธุรกิจอย่างโปร่งใส (transparency) และตรวจสอบได้ ใช้หลักจริยธรรม ต่อต้านทุจริตและคอร์รัปชั่นในทุกขั้นตอนของการดำเนินธุรกิจ
- บริษัทกําหนดบทบาทและหน้าที่การดำเนินการให้คณะกรรมการ และฝ่ายบริหารจัดการ มีส่วนร่วมกันและแบ่งแยกกัน เพื่อให้เกิดความชัดเจนในการดำเนินงาน
ปัจจัยเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ
ความเสี่ยงจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลก
เศรษฐกิจไทยภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสัมพันธ์โดยตรงต่อการเติบโตของเศรษฐกิจ เนื่องจากจะส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภค ทั้งจากในประเทศและต่างประเทศ
ความเสี่ยงจากความเข้มงวดด้านสินเชื่อของสถาบันการเงิน
มาตรการการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่เข้มงวดมากขึ้นของธปท. ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น และความสามารถในการซื้อของลูกค้าลดลง กระทบโดยตรงกับผู้ประกอบการในกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขาย
ความเสี่ยงจากการจัดหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ
การจัดหาที่มีศักยภาพเป็นปัจจัยสำคัญในการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ขณะที่การแข่งขันในการจัดซื้อที่ดินและราคา ที่ดินที่ปรับสูงขึ้นมาก ส่งผลให้ต้นทุนที่ดินเกินกว่าที่ประมาณการไว้ อาจทำให้การพัฒนาโครงการยากมากขึ้น, อัตรา กำไรขั้นต้นลดลง และเพิ่มความเสี่ยงในการขาย
ความเสี่ยงจากการปรับเปลี่ยนกฎระเบียบ ข้อบังคับ หรือกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาฯ
การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบ ข้อบังคับ หรือการออกกฎหมายใหม่จะส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ โดยตรง โดยเฉพาะต้นทุน และผลการดำเนินงาน อาทิ พระราชกำหนดการบริหารจัดการการทำงานของคนต่างด้าว, พระราชบัญญัติภาษี ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง
ความเสี่ยงจากการมีกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่
ณ สิ้นปี 2019 บริษัทมีกลุ่มครอบครัวชินวัตรถือหุ้นในสัดส่วน 60.39% ของจำนวนหุ้นสามัญ ซึ่งถือเป็นกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่ สามารถควบคุมเสียงของที่ประชุมผู้ถือหุ้นได้เกือบทั้งหมด ทั้งการแต่งตั้งกรรมการหรือการขอมติในเรื่องอื่นที่ต้องใช้คะแนนเสียงส่วนใหญ่ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น (ยกเว้นเรื่องกฎหมายหรือข้อบังคับบริษัท) ดังนั้นผู้ถือหุ้นรายอื่นจึงไม่อาจสามารถรวบรวมคะแนนเสียงเพื่อตรวจสอบและถ่วงดุลเรื่องที่ผู้ถือหุ้นใหญ่เสนอได้
