บล.เคทีบีเอสที :
กำไรปกติ 2Q21E หดตัว YoY ตามยอด transfer ที่ลดลง
เราปรับคำแนะนำลงเป็น “ถือ” จากเดิม “ซื้อ” และปรับราคาเป้าหมายลงเป็น 19.00 บาท อิง 2021E PBV ที่ 1.3x (-0.5SD below 8-yr average PBV) จากเดิมที่ 27.00 บาท อิง 2021E PBV ที่ 1.8x (+1SD) โดยเป็นผลจากการปรับลดประมาณการกำไรสุทธิ และ de-rate PBV ลง เรามองเป็นลบต่อการจัด Group conference call วานนี้ (1 ส.ค.) จาก 1) โอกาสที่บริษัทจะปรับเป้า presale ลงทั้งในประเทศไทย และเวียดนามลงจากเดิม 1.38 พันไร่ โดยเป็นผลของ COVID-19 ที่ยาวนานกว่าคาด และ 2) คาดสามารถโอนที่ดินในเวียดนามช่วง 2H21E ได้บางส่วนจากที่ presale แล้วใน 1Q21 ที่ 212 ไร่ ต่ำกว่าเดิมที่คาดโอนได้ 100%
ทั้งนี้เราปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2021E/2022E ลงปีละ -19%/-13% อยู่ที่ 1.11 พันล้านบาท (+1% YoY) และ 1.47 พันล้านบาท (+32% YoY) จากการปรับลดยอด transfer ลงปีละ 60 และ 37 ไร่ รวมทั้งปรับลดรายได้ค่าเช่า และสาธารณูปโภคลงปีละ -9% เพื่อสะท้อนผลกระทบ COVID-19 ที่ทำให้การซื้อขายที่ดินล่าช้ากว่าคาด และเราประเมินว่าบริษัทจะยังคงให้ส่วนลดค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง
ด้านผลการดำเนินงาน 2Q21E คาดกำไรปกติ (ไม่รวมกำไรจากอัตราแลกเปลี่ยนในผลดำเนินงานเวียดนาม) อยู่ที่ 132 ล้านบาท (-56% YoY, +9% QoQ) ตามการเปลี่ยนแปลงของยอด transfer ที่อยู่ที่ 36 ไร่ (2Q20 = 73 ไร่, 1Q21 = 32 ไร่)
ราคาหุ้นปรับตัวขึ้น และ outperform SET +7% ในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมาจากผลการดำเนินงานในเวียดนามที่กลับมาดีขึ้นภายหลังที่เริ่มมียอด presale ใน 1Q21 เข้ามาที่ 212 ไร่ อย่างไรก็ตามเราแนะนำเพียง “ถือ” จากสถานการณ์ COVID-19 ที่รุนแรงกว่าที่คาด, จำนวนผู้ติดเชื้อรายวันเพิ่มขึ้นมากกว่าวันละ 1 หมื่นคน และการเดินทางระหว่างประเทศที่ล่าช้ามากขึ้น ส่งผลกระทบต่อยอด transfer ที่เราคาดว่าจะลดลงอยู่ที่เพียง 300 ไร่ ต่ำสุดตั้งแต่ปี 2008
Event: Group conference and 2Q21E earnings preview
อยู่ระหว่างการปรับเป้า presale ลง เรามองเป็นลบต่อการจัด Group conference call วานนี้ (2 ส.ค.) จากโอกาสที่บริษัทจะ revised down เป้า presale ลง จากสถานการณ์ COVID-19 ที่รุนแรง และยังไม่มีความชัดเจนที่จะคลี่คลายได้ในเร็ววัน โดยมีประเด็นสำคัญ คือ
1. อยู่ระหว่างการ revised down เป้า presale ปี 2021E ลงจากเดิม 1.38 พันไร่ (ไทย 950 ไร่, เวียดนาม 430 ไร่) เพราะ COVID-19 รอบใหม่ที่ยาวนานกว่าคาด
2. คาดจะโอนที่ดินในเวียดนามช่วง 2H21E ได้บางส่วนจากที่ presale แล้วใน 1Q21 ที่ 212 ไร่ (เดิมคาดโอนได้ 100%)
3. ปัจจุบันมีอัตราการปิดโรงงานในนิคมจาก COVID-19 น้อย และไม่ส่งผลกระทบต่อรายได้ค่าเช่า, Utilities และไฟฟ้า ทั้งนี้ประเมินว่ารายได้ Utilities และไฟฟ้าจะยังคงขยายตัว YoY และใกล้เคียงกับปี 2019
2Q21E ยอด transfer ยังไม่เพิ่มขึ้นโดดเด่น เราประเมินกำไรสุทธิ 2Q21E ที่ 180 ล้านบาท (-17% YoY, -2% QoQ) ทั้งนี้หากหักกำไรจากอัตราแลกเปลี่ยนในผลดำเนินงานเวียดนาม จะทำให้กำไรปกติอยู่ที่ 132 ล้านบาท (-56% YoY, +9% QoQ) โดยกำไรปกติหดตัว YoY จาก 1) รายได้ยอดขายที่ดินลดลง -65% YoY ตามยอด transfer ที่ลดลงเป็น 36 ไร่ (2Q20 = 73 ไร่) และ 2) ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น +20% YoY จากเงินกู้ยืมที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่กำไรปกติเพิ่มขึ้น QoQ จากยอด transfer ที่เพิ่มขึ้นจาก 1Q21 ที่อยู่ที่ 32 ไร่
อย่างไรก็ตาม Backlog (ไม่รวมเวียดนามที่อยู่ที่ 212 ไร่) เพิ่มขึ้นเป็น 2.05 พันล้านบาท (คาดเทียบเท่า 390 ไร่) จาก 1Q21 ที่อยู่ที่ 1.83 พันล้านบาท โดยเป็นผลของยอด presale ในประเทศ 2Q21E ที่สูงขึ้นเป็น 96 ไร่ และใกล้เคียง 4Q20 ซึ่งเป็นไตรมาสที่มียอด presale สูงสุดในปี 2020
ปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2021E/ 2022E ลงปีละ -19%/-13% อยู่ที่ 1.11 พันล้านบาท (+1% YoY) และ 1.47 พันล้านบาท (+32% YoY) จากการปรับลด 1) ยอด presale ปี 2021E ลงเป็น 500 ไร่ จากเดิม 600 ไร่, 2) ปรับลดยอด transfer ลงปีละ 60 และ 37 ไร่ เพื่อสะท้อนผลกระทบ COVID-19 ที่ทำให้การเดินทางระหว่างประเทศล่าช้ากว่าคาด และ 3) ปรับลดรายได้ค่าเช่า และสาธารณูปโภคลงปีละ -9% จากการปรับลดค่าเช่าให้กับผู้ประกอบการเพื่อช่วยเหลือในช่วง COVID-19
Valuation/Catalyst/Risk
เราปรับราคาเป้าหมายลงเป็น 19.00 บาท อิง 2021E PBV ที่ 1.3x (-0.5SD below 8-yr average PBV) จากเดิมที่ 27.00 บาท อิง 2021E PBV ที่ 1.8x (+1SD) โดยเป็นผลจากการปรับลดประมาณการกำไรสุทธิ และ de-rate PBV ลง เพื่อสะท้อนผลกระทบ COVID-19 ที่รุนแรงทั้งในประเทศไทย และเวียดนามที่มากขึ้น และทำให้การเดินทางซื้อขายที่ดินล่าช้า ซึ่งกระทบต่อยอด presale และ transfer ที่จะอยู่ที่ในระดับต่ำ
