บล.กรุงศรีฯ:
PROPERTY SECTOR – เดือนของบ้านหรู (NEUTRAL)
โครงการแนวราบระดับหรูจำนวนมากเข้าสู่ตลาดในก.ย. อย่างไรก็ตามอัตราการขาย (take-up rate) ของตลาดค่อนข้างต่ำที่ 16% สะท้อนว่าการฟื้นตัวของอุปสงค์ค่อนข้างช้า แม้ว่าจำนวนการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เราคงมุมมอง เป็นกลาง ต่อกลุ่มอสังหาฯ โดยเลือก LH และ AP เป็นหุ้นเด่น
เปิดโครงการแนวราบระดับหรูจำนวนมากเข้าสู่ตลาดในเดือน ก.ย.
Agency for Real Estate (AREA) รายงานข้อมูลตลาดอสังหาฯเดือน ก.ย. 2022 โดยการเปิดโครงการใหม่ลดลง 11% mom แต่เพิ่มขึ้นอย่างมาก 93% yoy เป็น 8,555 หน่วย ในเดือนนี้ตลาดหันไปให้ความสนใจกับโครงการแนวราบเป็นหลัก เนื่องจากโครงการแนวราบมีการเปิดตัวจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 40% mom และ 81% yoy เป็น 7,055 หน่วย ขณะที่การเปิดโครงการคอนโดฯเปิดตัว ลดลง 67% mom แต่ยังเพิ่มขึ้น 179% yoy จากฐานต่ำอยู่ที่ 1,500 หน่วย กลุ่มระดับราคาที่เปิดตัวในเดือน ก.ย. คือโครงการหรูซึ่งมีราคาต่อหน่วยสูงกว่า 10 ลบ. โดยจำนวนหน่วยเปิดใหม่เพิ่มขึ้น 217% mom และ 282% yoy เป็น 2,111 หน่วย คิดเป็น 25% ของจำนวนหน่วยใหม่ในเดือนที่ผ่านมา เทียบกับระดับปกติที่ราว 5% ทั้งนี้การเปิดโครงการใหม่รวม 9M22 อยู่ที่ 77,344 หน่วย เพิ่มขึ้น 108% ytd มาจากโครงการแนวราบ 36,871 หน่วย (+51% ytd) และคอนโด 40,473 หน่วย (+216% ytd)
ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้นสูงเป็น 7.8 ลบ.
ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยใหม่ในเดือน ก.ย. เพิ่มขึ้นเป็น 7.8 ลบ. ต่อหน่วย จาก 4.5 ลบ. ในเดือน ส.ค. และ 4.6 ลบ. ในปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นระดับราคาเฉลี่ยสูงที่สุดนับตั้งแต่เดือน ก.พ. 2021 ที่ 9.8 ลบ. ซึ่งเป็นช่วงที่บริษัท MQDC มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ระดับ luxury “The Forestias” ขณะที่โครงการหลักที่น่าสนใจและทำยอดขายได้ดีในเดือน ก.ย. จะเป็นโครงการหรู ได้แก่ Narasiri Krungthep Keethan โดย SIRI (100% sold, เริ่ม 50 ลบ. ต่อหน่วย), Nantawan Rama9-Krungthep Kreetha โดย LH (33% sold, เริ่ม 40 ลบ. ต่อหน่วย), CINQ Royal Krungthep Kreetha โดย Asset Five Group (92% sold, เริ่ม 60 ลบ. ต่อหน่วย) และ The City Bangna โดย AP (84% sold, เริ่ม 14 ลบ. ต่อหน่วย)
การฟื้นตัวของอุปสงค์ยังช้าแม้จำนวนการเปิดโครงการใหม่จะมากขึ้น
แม้จะมีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นมากในปีนี้ แต่การฟื้นตัวของอุปสงค์ของที่อยู่อาศัยยังช้า โดยอัตราการขาย (Take-up rate) ลดลงเป็น 16% ในเดือน ก.ย. เทียบจาก 18% ในเดือน ส.ค. และ 27% ในปีที่ผ่านมา การฟื้นตัวช้าของอุปสงค์ที่อยู่อาศัยไม่ใช่ปัจจัยกดดันเดียว เนื่องจากการเปิดโครงการใหม่ในปีนี้ส่วนใหญ่ยังมาจากโครงการแนวราบซึ่งมักจะมีอัตราการขายต่ำกว่าคอนโดมิเนียมด้วยทำให้ดึงอัตราการขายรวมให้ยังอยู่ในระดับต่ำ จากข้อมูลล่าสุด เรายังคงมุมมอง เป็นกลาง ต่อกลุ่มอสังหาฯ โดยมองว่าการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยยังช้าและไม่ทั่งถึงในทุกกลุ่มโดยเราเลือก LH และ AP เป็นหุ้นเด่น
