บล.กรุงศรีฯ:
LAND AND HOUSES (LH TB/ LH.BK)
| กลุ่มอุตสาหกรรม | อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง |
| หุ้น | LH |
| มูลค่าพื้นฐาน | 9.90 |
| คำแนะนำ | HOLD |
ยอด presales และผลประกอบการของ LH ออกมาแข็งแกร่งใน Q3 และการเติบโตมีแนวโน้มจะเร่งตัวขึ้นอีกใน Q4 แต่อย่างไรก็ตาม ราคาหุ้นอาจจะตอบรับในเชิงลบหลังจากบริษัทตัดสินใจเลื่อนแผนการขายทรัพย์สินออกไปเพราะราคาที่มีผู้เสนอเข้ามายังไม่ดีท่ามกลางภาวะดอกเบี้ยสูง เรามองว่าแนวโน้มการเติบโตจะไม่มากหากไม่มีกำไรจากการขายทรัพย์สินเข้ามาช่วย อีกทั้งราคาหุ้นเหลือ upside จำกัด ดังนั้น เราจึงปรับลดคำแนะนำ LH จากซื้อเป็นถือ โดยประเมินราคาเป้าหมายใหม่ที่ 9.90 บาท
ยอด Presales สูงที่สุดในรอบ 8 ปี
ยอด presales ของ LH ใน 3Q22 เพิ่มขึ้นเป็น 9.2 พันล้านบาท (+40% qoq, +25% yoy) ซึ่งเป็นระดับที่สูงที่สุดนับตั้งแต่ 3Q14 เนื่องจากอุปสงค์ที่อยู่อาศัยฟื้นตัวขึ้น และมีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นใน Q3 ทั้งนี้ ยอด presales ในงวด 9M22 รวมทำได้ที่ 2.46 หมื่นล้านบาท (+12% ytd) คิดเป็น 80% ของเป้าปี FY22 อย่างไรก็ตาม ผู้บริหารเผยยอด presales ที่แข็งแกร่งใน 3Q22 ยังไม่สามารถจะแปลงเป็นยอดโอนได้ทันภายในไตรมาสเนื่องมี lagging effect และเป็นการขายล่วงหน้าก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จ ดังนั้น ถึงแม้ว่ายอดโอนในงวด 9M22 จะอยู่ที่ 2.28 หมื่นล้านบาท (+3% ytd) ซึ่งคิดเป็นเพียง 69% ของเป้าปี FY22 แต่ผู้บริหารคาดว่ายอดโอนจะเพิ่มขึ้นอย่างมากใน 4Q22 เป็นประมาณ 9,000-10,000 ล้านบาท ทำให้ยังคงมั่นใจว่ายอดโอนปีนี้จะทำได้ตามเป้าที่ 3.3 หมื่นล้านบาท
กำไรจะโตต่อเนื่องแม้จะเลื่อนแผนขายทรัพย์สินออกไป
สำหรับแนวโน้มใน Q4 เราคาดว่ากำไรจะเพิ่มขึ้นทั้ง qoq และ yoy เนื่องจาก 1) ยอดโอนเพิ่มขึ้นตาม presales ที่แข็งแกร่งของโครงการแนวราบจากไตรมาสก่อนหน้า และ 2) รายได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นจากทั้งโรงแรมใหม่ “GCP Space พัทยา” และห้างใหม่ “Terminal พระราม 3” อย่างไรก็ตาม บริษัทจะยังไม่มีกำไรจากการขายทรัพย์สินอย่างที่เราเคยคาดเอาไว้ก่อนหน้านี้ เพราะผู้บริหารตัดสินใจเลื่อนการขายอพาร์ตเมนต์ในสหรัฐออกไปก่อน หลังจากที่อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐขยับสูงขึ้นอย่างมากในปีนี้ ทำให้ราคาที่ได้จากผู้เสนอซื้อยังไม่ดีพอ
แนวโน้มการเติบโตยังไม่ดีนัก จากความไม่แน่นอนของการขายทรัพย์สิน
จากความไม่แน่นอนของแผนการขายทรัพย์สินท่ามกลางภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น เราจึงปรับลดประมาณการกำไรปี FY22-24 ลง 4-17% โดยตัดกำไรจากการขายทรัพย์สินออกจากประมาณการ ทั้งนี้ การขายทรัพย์สินถือเป็นแผนธุรกิจเชิงกลยุทธ์หลักของ LH และเป็นแห่งรายได้หลักของบริษัทในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาโดย LH มีการบันทึกกำไรจากการขายทรัพย์สินได้ 7 ครั้งในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา โดยบริษัทได้ขายทรัพย์สินที่อิ่มตัวแล้ว และแทนที่ด้วยสินทรัพย์ใหม่ที่มีอนาคต อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นทำให้นักลงทุนต้องการผลตอบแทนเพิ่มขึ้น ดังนั้น การประเมินมูลค่าสินทรัพย์ภายใต้ภาวะนี้จึงไม่เอื้อกับแผนการขายสินทรัพย์ของบริษัท เรามองว่าแนวโน้มการเติบโตในปี FY23 น่าจะไม่สูงนักหากไม่มีกำไรจากการขายทรัพย์สิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อบริษัทมีกำไรจากอัตราแลกเปลี่ยนสูงถึงประมาณ 600 ล้านบาทในปีนี้ เราประเมินราคาเป้าหมายใหม่ด้วยวิธี SOTP ที่ 9.90 บาท (ลดลงจากเดิมที่ 11.90 บาท) ทั้งนี้ เนื่องจากเหลือ upside ถึงราคาเป้าหมายของเรามีไม่มาก และแนวโน้มการเติบโตก็ต่ำ เราจึงปรับลดคำแนะนำหุ้น LH จากซื้อเป็นถือ
