บล.กรุงศรีฯ:
PROPERTY SECTOR: เหนียวแน่นก่อนไฮซีซั่น (NEUTRAL)
AREA รายงานข้อมูลตลาดอสังหาฯเดือนพ.ย. 2022 พบกิจกรรมการเปิดโครงการใหม่ฟื้นกลับไปอยู่ระดับก่อนเกิดโรคระบาดแล้ว แต่อัตรา take-up rate ยังคงอยู่ในระดับต่ำ อย่างไรก็ตาม เราคาดว่าราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯมีแนวโน้มดีโดยเฉพาะเมื่อเทียบกับตลาดโดยรวม เนื่องมักมีการเก็งกำไรเข้ามาก่อนการประกาศงบ Q4 และก่อนที่จะเข้าสู่ฤดูจ่ายปันผล เรายังคงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ NEUTRAL โดยเลือก AP เป็นหุ้นเด่นของเราในกลุ่มนี้
อุปทานใหม่เพิ่มขึ้นโดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม
Agency for Real Estate (AREA) เปิดเผยข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยเดือนพ.ย. 2022 โดยอุปทานโครงการที่เปิดใหม่ทรงตัว yoy แต่เพิ่มขึ้น 7% mom แตะ 11,880 ยูนิต เรามองการเปิดโครงการใหม่ที่เกิน 10,000 ยูนิตต่อเดือน ถือเป็นตลาดที่ค่อนข้างคึกคัก เพราะหากรวมเป็นรายปีจะเท่ากับอุปทานใหม่ที่สูงถึง 120,000 ยูนิต ซึ่งเท่ากับช่วง peak ของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2018 ก่อนที่จะมีการนำมาตรการ LTV มาใช้ และก่อนที่จะเกิดการระบาดของ COVID-19 ทั้งนี้ ตลาดหันมาเน้นโครงการคอนโดมิเนียมในเดือนนี้มากขึ้น โดยยอดเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพิ่มขึ้น 15% mom และ yoy เป็น 6,162 ยูนิต สูงกว่าโครงการแนวราบที่ 5,718 ยูนิต ซึ่งทรงตัว mom และลดลง 14% yoy ทั้งนี้ ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตเพิ่มขึ้นเป็น 5 ล้านบาท จาก 4.4 ล้านบาทเมื่อเดือนที่แล้ว เนื่องจากมีการเปิดโครงการใหม่ในกลุ่ม luxury เพิ่มขึ้นในช่วงดังกล่าว
อุปสงค์ฟื้นตัวแต่อุปทานใหม่เพิ่มขึ้นมากกว่า
อุปทานโครงการที่เปิดใหม่รวมในงวด 11M22 พุ่งสูงขึ้น 77% ytd โดยโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น 41% และคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นถึง 128% อย่างไรก็ตาม ยอดขายจากที่อยู่อาศัยเปิดใหม่รวมในงวด 11M22 เพิ่มขึ้น 65% ytd ทั้งนี้ เนื่องจากอุปทานจากโครงการที่เปิดใหม่สูงกว่ายูนิตใหม่ที่ขายได้ จึงกดดันให้อัตรา take-up rate ยังอยู่ในระดับต่ำที่ 25.8% จาก 27.6% ในปีที่แล้ว ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาแยกเป็นรายกลุ่ม พบว่า take-up rate ของโครงการแนวราบดูแผ่วลง ในขณะที่ take-up rate ของคอนโดมิเนียมสะท้อนถึงภาวะตลาดที่กำลังดีขึ้น ส่วนของอัตรา take-up rate ในตลาด mass market (ราคาต่อยูนิต <3 ล้านบาท) ค่อนข้างทรงตัวที่ราว 30% ในขณะที่ take-up rate ของโครงการเกรด premium (ราคาต่อยูนิต 3-10 ล้านบาท) และโครงการระดับ luxury (ราคาต่อยูนิต >10 ล้านบาท) ลดลงจาก 25% และ 29% เหลือ 19% และ 20% ตามลำดับ
ยอด Presales จะมีบทบาทสำคัญต่อการเคลื่อนไหวของราคาหุ้น
เรายังคงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มอสังหาฯที่ NEUTRAL โดยแนะนำเลือกลงทุนเป็นรายตัว โดยเลือก AP (ราคาเป้าหมาย 14.30 บาท) เป็นหุ้นเด่นของเรา เพราะเรามองว่าการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเป็นแบบค่อนเป็นค่อยไปและไม่ทั่วถึง เรามองว่ากลุ่มคอนโดมิเนียมอาจจะฟื้นตัวได้อย่างชัดเจนมากขึ้นในปีหน้าท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้น และสภาพการจราจรที่ติดขัดในย่านใจกลางเมือง เรามองว่ายอด Presales อาจจะมีบทบาทสำคัญต่อการเคลื่อนไหวของราคาหุ้นมากขึ้น เพราะยอดโอน และกำไรของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มจะทรงตัวในปีหน้า หลังการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มีน้อยในช่วงที่ COVID-19 ระบาดในปี 2020-21
