บล.กรุงศรีฯ:
WHAINDUSTRIALLEASEHOLDREIT BUY (WHAIR TB/ WHAIR.BK)
| กลุ่มอุตสาหกรรม | กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ |
| หุ้น | WHAIR |
| มูลค่าพื้นฐาน | 9.20 |
| คำแนะนำ | BUY |
WHAIR ได้ลงทุน 1.35 พันลบ.ในสิทธิการเช่าแบบ 30+30 ปีในทรัพย์ 14 รายการ ซึ่งจะทำให้พอร์ตกระจายความเสี่ยงในประเภทและจำนวนสินทรัพย์, ทำเลที่ตั้ง, ผู้เช่าหลากหลาย และขยายอายุสิทธิการเช่าเป็น 55.9 ปีจาก 55.4 ปี มูลค่าตลาดเพิ่มขึ้น 13% เป็น 7.1 พันลบ. ซึ่งจะช่วยให้สภาพคล่องซื้อขายหุ้นเพิ่มขึ้น เราปรับประมาณการกำไรขึ้น 3-17% ปี FY22F-FY24F จากการรวมสินทรัพย์ใหม่ในประมาณการ และปรับขึ้นดอกเบี้ย 0.5% แต่คงประมาณการเงินปันผล 0.61-0.62 บาท/หน่วย คิดเป็นอัตราผลตอบแทนเงินปันผลน่าสนใจที่ 8.2-8.4% เราปรับลดราคาเป้าหมาย 5% เป็น 9.2 บาทเนื่องจาก dilution effect โดย IRR อยู่ในระดับน่าสนใจที่ 7.9% เราคงคำแนะนำซื้อ
ระดมทุนและซื้อทรัพย์ใหม่เรียบร้อยแล้ว
WHAIR ลงทุนสิทธิการเช่าคลังสินค้าสำเร็จรูป (RBW) 7 แห่ง (31,894 ตร.ม.) และโรงงานสำเร็จรูป (RBF) 7 แห่ง (16,292 ตร.ม.) เมื่อ 27 ธ.ค. 2022 ส่งผลให้พอร์ตโตขึ้น 13% เป็น 428,819 ตร.ม. เงินลงทุน 1.35 พันลบ. (สูงกว่าราคาประเมินขั้นต่ำ 5%) มาจากการเพิ่มทุน 788 ลบ. (109.5 ล.หน่วย ราคา 7.20 บาท/หน่วย) และเงินกู้ธนาคาร 600 ลบ. เราคาด LTV จะเพิ่มขึ้นเป็น 33% จาก 32% ในเดือนก.ย.
คุณภาพพอร์ตดีขึ้น
ได้แก่ i) กระจายความเสี่ยงมากขึ้น – จำนวนทรัพย์เพิ่มขึ้น (จาก 146 ยูนิต เป็น 160 ยูนิต) และทำเลเพิ่มขึ้น (เพิ่มนิคมอุตสาหกรรมไฮ-เทค กบินทร์), ประเภทสินทรัพย์ (เพิ่มสัดส่วน RBW จาก 29% เป็น 33% และ Freezone จาก 40% เป็น 41%) และลูกค้ากระจายตัวดีขึ้น (Fig. 10-12) ii) อายุการสิทธิการเช่ายาวขึ้นจาก 55.4 ปีเป็น 55.9 ปี และ iii) มูลค่าตลาดเพิ่มขึ้น 13% เป็น 7.1 พันลบ. (เป็นรีทที่ลงทุน RBF และ RBW ใหญ่อันดับ 4 ของประเทศไทย) และสภาพคล่องของหุ้นดีขึ้น
ปรับประมาณการ ยังคงคำแนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 9.20 บาท
เราปรับเพิ่มประมาณการกำไร 3% เป็น 520 ลบ.ปี FY22F, 17% เป็น 590 ลบ.ปี FY23F และ 11% เป็น 579 ลบ.ปี FY24F จากการรวมรายได้จากทรัพย์ใหม่ และปรับขึ้นดอกเบี้ย 0.5% แต่คงประมาณการเงินปันผลปี FY22F-FY23F ที่ 0.62 บาท และปี FY24F ที่ 0.61 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทนเงินปันผลน่าสนใจที่ 8.4%, 8.3% และ 8.2% ตามลำดับ เราปรับลดราคาเป้าหมาย 5% เป็น 9.20 บาทเนื่องจากผลของ dilution และ IRR น่าสนใจที่ 7.9% จากการวิเคราะห์ความอ่อนไหวพบว่า ถ้าอัตราขึ้นค่าเช่าเปลี่ยนไปทุก ๆ 1% จะทำให้ NPV เปลี่ยนไป 0.30 บาท/หน่วย ถ้า discount rate เปลี่ยนไปทุก ๆ 0.5% จะทำให้ NPV เปลี่ยนไป 0.20 บาท/หน่วย และ IRR จะอยู่ที่ 6.4-10.0% ณ ราคาหุ้น 6-9 บาท
