บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Property Sector: คาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวต่อเนื่อง (Overweight)
Event
ข้อมูลสัมมนาจาก AREA และอัพเดตแนวโน้มกลุ่มอสังหาริมทรัพย์
Impact
ยอดรวมเปิดโครงการใหม่ในปี 2565 ฟื้นตัวเด่น 77% YoY อยู่ที่ 107,183 ยูนิต
อิงจากข้อมูลของ Agency for Real Estate Affairs (AREA) ยอดรวมโครงการเปิดใหม่ในปี 2565 อยู่ที่ 107,183 ยูนิต ซึ่งเร่งตัวขึ้น 77% YoY จากฐานที่ต่ำในปีก่อนหน้า แบ่งเป็น i) อุปทานแนวราบเติบโต 44% YoY อยู่ที่ 52,643ยูนิต (ฟื้นตัวกลับมาใกล้เคียงในระดับก่อนเกิดโรคระบาด) และ ii) อุปทานคอนโดมิเนียมใหม่พุ่งขึ้น 129% YoY เป็น 53,778 ยูนิต (คิดเป็นระดับ 70-80% ในช่วงก่อนการแพร่ระบาด COVID-19) โดยสรุป เรามองวัฏจักรการเคลียสต็อก (inventory clearance) ได้ผ่านพ้นไปแล้ว ขณะที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์มีความมั่นใจมากขึ้นในการกลับมาเปิดโครงการใหม่อีกครั้ง เพื่อสนับสนุนการรับรู้รายได้ในระยะยาว
จำนวนยูนิตขายได้ปรับตัวเพิ่มขึ้น 30% YoY ในปี 97 อยู่ที่ 2565, 691 ยูนิต
จำนวนยูนิตที่ขายได้ปรับตัวเพิ่มตัวขึ้น 30% YoY ปี 97 อยู่ที่ 2565, 691 ยูนิต โดยส่วนใหญ่มาจากคอนโดมิเนียมที่เติบโตเด่น 76% YoY อยู่ที่ 51,093 ยูนิต ขณะที่ อุปสงค์ในโครงการแนวราบปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1% YoY อยู่ที่ 45,808 ยูนิต ทั้งนี้ เราเริ่มเห็นบริษัทที่พัฒนาคอนโดมิเนียมจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายลดลงลง เนื่องจากอุปสงค์ฟื้นตัว ในขณะที่โครงการแนวราบในช่วงที่ผ่านมายังค่อนข้างแข็งแกร่ง หนุนจากอุปสงค์ที่แท้จริง (real demand buyer)
ทั้งนี้ส่วนแบ่งการตลาดของบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เพิ่มขึ้นต่อเนื่องเป็น 74% ในปี 2565 จาก 68% ในช่วงก่อนโควิดแพร่ระบาด เราจึงมองบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะมีผลการดำเนินงานที่ outperform บริษัทระดับกลางถึงเล็ก
จำนวนยูนิตเหลือขายในตลาดขยับขึ้นเล็กน้อย 3% YoY
สำหรับในปี 2565 ด้วยยูนิตขายได้ออกมาน้อยกว่ายูนิตเปิดใหม่เล็กน้อย จำนวนเหลือขาย (units remaining) ในปี 2565 จึงขยับขึ้น 3% YoY อยู่ที่ 218,846 ยูนิต ทั้งนี้เรามองจำนวนยูนิตเหลือขายที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อยไม่ใช่ประเด็นที่น่ากังวล เนื่องจากเราคาดอัตราการดูดซับจะทยอยดีขึ้นต่อเนื่องในปีนี้ และฝั่งอุปทานของโครงการแนวราบจะทยอยสร้างได้ทีละเฟส
คาดแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปีนี้ (2566F) เติบโต 10% YoY
สำหรับในปีนี้ AREA คาดอุปสงค์ตลาดอสังหาริมทรัพย์รวมในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะเติบโต 10% YoY และฝั่งอุปทานคาดจะเติบโต 10% YoY เช่นกัน
ทั้งนี้ประมาณการอุปสงค์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ของเราสอดคล้องกับประมาณการของ AREA ซึ่งประกอบด้วย i) อุปสงค์โครงการแนวราบเพิ่มขึ้น 5% YoY และ ii) อุปสงค์โครงการแนวสูงจะเติบโตที่ 15% YoY โดยปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนการเติบโตมาจากสภาวะเศรษฐกิจฟื้นตัว (KGI ประมาณการ GDP growth ในปี 2566F ที่ 4.4% YoY) และการฟื้นตัวของอุปสงค์จากต่างชาติ นอกจากนี้ เราคาดว่าต้นทุนที่เกิดจากเงินเฟ้อจะไม่เป็นประเด็นหลักที่น่ากังวลในปีนี้ ขณะที่ปัจจัยสำคัญควรเฝ้าคอยติดตามจะเป็น i) แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น และ ii) มาตรการ LTV
Valuation & Action
โดยรวมแล้ว จากข้อมูลข้างต้นยืนยันมุมมองเชิงบวกของเราว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์คงอยู่ในวัฏจักรการฟื้นตัว ทั้งนี้เราชอบหุ้นที่มีแผนการลงทุนต่อเนื่อง หรือมีสต็อกคอนโดมิเนียมที่ไม่ล้าสมัย โดยเราเลือก AP (Thailand) (AP.BK/AP TB)* แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 13.80 บาท และ Land and Houses (LH.BK/LHTB)* แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 11.20 บาท เป็นหุ้นเด่นในกลุ่มนี้
Risks
ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอลงและ COVID-19 ระบาดนานกว่าที่คาด
