บล.เอเซีย พลัส:
แผน 5 ปี ขยายทุกธุรกิจในแบบ MIXED-USE
จาก CEO Forum ยืนยันการฟื้นตัวต่อเนื่อง ปี 2566 ด้วยเป้ารายได้จะสูงกว่าปี 2562 (ก่อน COVID) ระดับ 15-25% หรือโต 20-30% จากปี 2565 ขณะที่แผน 5 ปีข้างหน้า (ปี 2566-2570) ตั้งเป้ารายได้เติบโตเฉลี่ย 14-16% ผ่านการลงทุน Mixed-Use โดยมีศูนย์การค้าเป็นแกนหลัก และขยายธุรกิจเชิงรุกที่มากกว่า สําหรับอาคารสํานักงานที่อยู่อาศัย และโรงแรมภายใต้เงินลงทุน 1.35 แสนล้านบาท มีแหล่งเงินทุนรองรับ โดยปีนี้มีแผนขายสินทรัพย์เข้า REIT ใน 2H66
คงแนะนําซื้อ ด้วยราคาเป้าหมายปี 2566 ที่ 79 บาท (อิง DCF-WACC 7.5%) ในฐานะหุ้นที่ได้ประโยชน์จากธีม Re-opening คาดหนุนต่อ 4Q65 ฟื้นตัว และต่อเนื่องใน 1Q66 (ดีขึ้นทั้ง YoY และ QoQ) ขณะที่เป้าหมายรายได้ปีน้ีของ CPN ที่สูงกว่าสมมติฐานของฝ่ายวิจัยราว 10% สร้าง upside ส่วนเพิ่มต่อประมาณการ ซึ่งฝ่ายวิจัยอาจพิจารณาอีกคร้ังหลังประกาศงบ
เป้าหมายรายได้ปี 2566 จะสูงกว่าปี 2562 (ก่อน COVID)
จากงาน CEO Forum นำโดย คุณวัลยา จิราธิวัฒน์ ให้มุมมองถึงภาพการดำเนินงานของ CPN ที่ฟื้นตัวต่อเนื่อง หลังสถานการณ์โควิด-16 คลี่คลายลง และการเปิดประเทศรับท่องเที่ยว ตลอดจนการเข้าสู่ช่วงเทศกาลเฉลิมฉลองปลายปี ทำให้ทุกธุรกิจของบริษัท โดยเฉพาะศูนย์การค้าดีขึ้นชัดเจน สะท้อนจากปริมาณผู้ใช้บริการ (Traffic) ณ 4Q65 เพิ่ม เป็นมากกว่า 85% เทียบกับ 80% งวด 3Q65 และการให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่า (Discount) ลดลงต่อเนื่องจากเฉลี่ย 11% ใน 3Q65 อยู่ในกรอบ 5-8% (ดีกว่าเดิมที่บริษัทในระดับ 8-9%) ขณะที่ยอดขายต่อร้านค้ากลับสู่ระดับก่อน Covid เป็นที่เรียบร้อยแล้ว
เชื่อว่าทิศทางการฟื้นตัวในทุกธุรกิจจะเกิดขึ้นต่อเนื่องในปี 2566 มาจากกลุ่มอุตสาหกรรมท่องเที่ยวเป็นกำลังสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย, แรงหนุนจากมาตรการช็อปดีมีคืน และการเลือกตั้งในประเทศที่คาดเกิดขึ้นปีนี้ จะส่งผลดีต่อเม็ดเงินจับจ่ายใช้สอย โดยเฉพาะในศูนย์การค้าต่างจังหวัด ทำให้ปี 2566 บริษัทตั้งเป้ารายได้ในกรอบ 4.2-4.5 หมื่นล้านบาท สูงกว่าปี 2562 (ก่อน Covid) ระดับ 15-25% และเติบโต 20-30% yoy มาจากธุรกิจหลักอย่างศูนย์การค้าเพิ่มขึ้น 13-19% yoy (หรือสูงขึ้น 8-14% จากปี 2562) มาจากการดำเนินงานที่ดีขึ้นของศูนย์การค้าเดิม โดยคาดการให้ส่วนลดค่าเช่า (Discount) จะลดลงสู่ระดับปกติที่ราว 3-5% ภายใน 1H66 (เร็วกว่าเดิมที่คาดเกิดขึ้น 2H66) และเปิดศูนย์การค้าใหม่ 2 แห่ง คือ Marche ทองหล่อ (Community Mall) พื้นที่ 1.2 หมื่นตร.ม. ใน 1Q66 และ Central Westville พื้นที่เช่า 3.4 หมื่นตร.ม. งวด 4Q66 ขณะที่ธุรกิจโรงแรม และที่อยู่อาศัย คาดเติบโตสูงในอัตราเท่ากันที่ 65-80% yoy ตามการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว และการส่งมอบโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ซึ่งปีนี้จะมีโอนฯ 5 คอนโดฯ ใหม่
5 ปีจากนี้ เดินหน้าลุยทุกธุรกิจ เพื่อสร้างรายได้โต 14-16% ต่อปี
เป้าหมายระยะ 5 ปีข้างหน้า (ปี 2566-2570) บริษัทตั้งเป้ารายได้เติบโตเฉลี่ยปีละ 14-16% ผ่านการขยายธุรกิจต่อเนื่องในรูปแบบการพัฒนาโครงการอสังหาฯ แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) ที่จะประกอบด้วยหน่วยธุรกิจหลักอย่างน้อย 2 ธุรกิจ ได้แก่ ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม และที่อยู่อาศัย โดยแม้ธุรกิจศูนย์การค้าจะยังคงเป็นแกนหลัก แต่การขยายในธุรกิจอื่น (Non-Retail) มากขึ้น คาดสัดส่วนรายได้ระหว่างค้า ปลีก (ศูนย์การค้า) และไม่ใช่ค้าปลีก (Non-Retail) เปลี่ยนแปลงจาก 85-90% : 10-15% ปี 2565 เป็น 75-80% : 20-25% ในปี 2570 ตามลำดับ สำหรับแผนขยายแต่ละธุรกิจมี รายละเอียดดังนี้
• ธุรกิจศูนย์การค้า กำหนดแผนเพิ่มพื้นที่เช่าสุทธิ (NLA) จาก 2.3 ล้านตร.ม. ปี 2565 เป็น 2.7 ล้านตร.ม. ปี 2570 หรือมีจำนวนศูนย์การค้าภายในพอร์ตทั้งหมด 50 โครงการ เทียบกับ 37 โครงการ ณ สิ้นปี 2565 ผ่านการลงทุนในโครงการใหม่ ทั้งในประเทศและต่างประเทศ ซึ่งมองหาโอกาสการลงทุนในประเทศเวียดเนียม หากมีความชัดเจน คาดประกาศได้ในกลางปีนี้
• อาคารสำนักงาน ตั้งเป้าเพิ่มพื้นที่เช่าจาก 0.33 ล้านตร.ม. ปี 2565 เป็นกว่า 0.5 ล้านตร.ม. ในปี 2570 โดยปัจจุบันอยู่ระหว่างพัฒนาโครงการ Dusit Central Park พื้นที่ 9 หมื่นตร.ม. ที่จะเสร็จปี 2567
• โรงแรม ณ สิ้นปี 2565 มีจำนวน 781 ห้องพัก คาดเพิ่มเป็น 5.9 พันห้องพักในอีก 5 ปีข้างหน้า ภายใต้การพัฒนาโรงแรมใหม่ 5-7 แห่งต่อปี ในหลากหลายแบรนด์ ได้แก่ Centara, Centara One และ Go Hotel โครงการที่อยู่อาศัยมีแผนเปิดเฉลี่ย 5-8 โครงการใหม่ต่อปี ทั้งแนวราบและแนวสูง เพื่อเพิ่มพอร์ตโครงการจาก 28 โครงการ เป็น 70 โครงการปี 2570
มีแหล่งเงินทุนรองรับ…วางแผนจายสินทรัพย์เจ้า REIT ใน 2H66
เพื่อรองรับการลงทุนข้างต้น ทำให้บริษัทวางงบลงทุนรวม 1.35 แสนล้านบาท ในช่วงปี 2566-2570 อย่างไรก็ดี เม็ดเงินลงทุนดังกล่าว สามารถปรับเปลี่ยนและยืดหยุ่นได้ตามสถานการณ์ที่เกิดขึ้น แม้การขยายธุรกิจเชิงรุกนำไปสู่เงินลงทุนระดับสูง แต่ CPN คงมั่นใจว่าจะสามารถรักษาระดับอัตราส่วน Net Gearing ไม่เกินนโยบายภายในที่ 1 เท่า และอยู่ภายใต้เงื่อนไข Debt Covenant ที่ 1.75 เท่า
แหล่งเงินทุนจำนวนมากนี้ จะถูกรองรับด้วยกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน, เงินกู้ยืม สถาบันการเงิน และกระแสเงินสดจากการขายสินทรัพย์เข้า REIT ซึ่งคาดเกิดขึ้นใน 2H66 เบื้องต้นประเมินมูลค่าไว้ 1.5 หมื่นล้านบาท (+/-) โดยมีสินทรัพย์ที่อยู่ระหว่างพิจารณา คือ สินทรัพย์เดิมที่มีแผนขายเข้ากอง CPNREIT เช่น เซ็นทรัลอุบลฯ และสุราษฎร์ รวมถึงสินทรัพย์ของ SF อีก 2-3 โครงการ ตลอดจนอาคารสำนักงาน G-Tower ในเครือ GLAND โดยเชื่อว่าแหล่งเงินทุนดังกล่าวจะเพียงพอสำหรับ CPN ต่อการลงทุน ปราศจากความเสี่ยงเรื่องเพิ่มทุน
แนะนําชี้อ….FV ปี 2566 ที่ 79 บาท
คงแนะนำซื้อ ด้วยราคาเป้าหมายปี 2566 ที่ 79 บาท (อิง DCF-WACC 7.5%) ในฐานะหุ้นที่ได้ประโยชน์จากธีม Re-opening คาดหนุนต่อผลประกอบการ 4Q65 ฟื้นตัว และคาดต่อเนื่องใน 1Q66 (ดีขึ้นทั้ง YoY และ QoQ) ขณะที่เป้าหมายรายได้ปีนี้ของ CPN ที่สูงกว่าสมมติฐานของฝ่ายวิจัยราว 10% โดยมีความต่างจากส่วนลดค่าเช่าของฝ่ายวิจัยที่สูงกว่า และประมาณการรายได้ธุรกิจโรงแรมและที่อยู่อาศัยที่ต่ำกว่าบริษัท สร้าง upside ส่วนเพิ่มต่อประมาณการ ซึ่งฝ่ายวิจัยอาจพิจารณาอีกครั้งหลังประกาศงบ
ESG
Environment (E)
• ส่งเสริมและดูแลสิ่งแวดล้อมภายใต้โครงการต่างๆ เช่น ติดตั้งระบบน้ำรีไซเคิล แบบสัมปทาน, Journey to Zero ในการคัดแยกขยะ และ ลด/งด ใช้ถุงพลาสิก ผ่าน Say No To Plastics ฯลฯ
• ตั้งเป้าหมายการเป็นองค์กรปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิเป็นศูนย์ในปี 2593, เพิ่มอัตราการใช้พลังงานทางเลือกให้ได้ร้อยละ 12% ของพลังงานทั้งหมด และเพิ่มปริมาณน้ำรีไซเคิลให้ได้ 20% ของปริมาณการใช้น้ำในศูนย์การค้า รวมถึงลด ปริมาณขยะฝังกลบให้ได้ 50% เมื่อเทียบกับปริมาณขยะทั้งหมดภายในปี 2569
Social (S)
• สนับสนุนผู้ประกอบการร้านค้ารายย่อยและท้องถิ่นสามารถเปิดร้านค้าปลีกแบบ Modern Trade ได้จำนวน 4,876 ร้านในปี 2564 เพิ่ม 7% จากปี 2563 และตั้งเป้าเพิ่มสัดส่วนผู้ประกอบการร้านค้าท้องถิ่นและขนาดเล็กให้ได้ 10% จากผู้ประกอบการทั้งหมดภายในปี 2568
• ตั้งเป้าสนับสนุนพื้นที่ให้หน่วยงานภาครัฐและชุมชน โดยไม่คิดค่าใช้จ่ายสัดส่วนอย่างน้อย 10% ของกิจกรรมทั้งหมดในปี 2568 โดยปี 2564 มีการให้พื้นที่แก่หน่วยงานภาครัฐและชุมชน โดยไม่คิดค่าใช้จ่ายเป็นงบ 101 ล้านบาท และจัดกิจกรรมเพื่อชุมชนรวม 711 กิจกรรม คิดเป็นมูลค่า 79 ล้านบาท
Governance (G)
• ยึดหลักบรรษัทภิบาล เน้นความโปร่งใส เป็นธรรม และให้ความสำคัญกับผู้มีส่วนได้เสียทุกกลุ่ม
• ต่อต้านการทุจริตคอร์รัปชัน โดยมีนโยบายงดรับของขวัญ (No Gift Policy) เป็นประจำทุกปี และจัดทำหลักสูตร e-learning “Ethics in Workplace” เพื่อสร้างความรู้ ความเข้าใจแก่บุคลากรเกี่ยวกับจรรยาบรรณทางธุรกิจ การต่อต้านการทุจริตคอร์รัปชัน ตลอดจนการเคารพสิทธิมนุษยชนในภาคธุรกิจ
ประเด็นความเสี่ยง
- การจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวมากนัก อาจส่งผลให้รายได้ค่าเช่าจากผู้เช่าในรูปแบบส่วนแบ่งรายได้ชะลอตัวลง รวมถึงการให้ส่วนลดต่อเนื่อง ทำให้การปรับขึ้นอัตราค่าเช่าน้อยกว่าที่คาดไว้ได้
- เนื่องจากค่าเช่าของศูนย์การค้าโครงการใหม่ๆ โดยปกติจะต่ำกว่าค่าเฉลี่ย ดังนั้นเมื่อมีการเปิดศูนย์การค้าใหม่เพิ่ม อาจดึงให้อัตราค่าเช่าเฉลี่ยลดลงไปได้
