บล.ฟินันเซีย ไซรัส:
IPO Report
SVR บมจ. สิวารมณ์ เรียลเอสเตท
หุ้นแนวราบน้องใหม่
SVR ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายประเภทแนวราบครอบคลุมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม และอาคารพาณิชย์ มีจุดแข็งคือแนวคิด Best Smart Living เน้นออกแบบจัดสรรพื้นที่การใช้เทคโนโลยี บนทําเลที่มี ศักยภาพ ในราคาที่คุ้มค่า ปัจจุบันพัฒนาโครงการแล้ว 9 โครงการในทำเลบางปู และนิคมอุตสาหกรรมอย่างชลบุรีและระยอง ปัจจัยการเติบโตมาจากจำนวนโครงการที่พัฒนาเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง คาดกำไรสุทธิปี 2023 +241% Y-Y ที่ 186 ล้านบาท บนสมมติฐานบริษัทมีแผนเปิดตัวใหม่ 3 โครงการ ซึ่งกระจายในทำเลใหม่และกลุ่มลูกค้าใหม่ ประเมินมูลค่าหุ้น SVR อิง PER 8.0 เท่า ได้ราคาเหมาะสมปี 2023 ที่ 3.00 บาท
สร้างจุดขายด้วยแนวคิด Best Smart Living
SVR ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม และอาคารพาณิชย์ ภายใต้ชื่อสิวารมณ์ ขับเคลื่อนด้วยผู้บริหารที่มีประสบการในแวดวงอสังหาฯ มานาน 10 ปี มุ่งดำเนินภายใต้แนวคิด Best Smart Living ที่มีจุดแข็งทั้งแบบบ้าน ทำเลที่มีศักยภาพ การจัดสรรพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน และการ ประยุกต์ใช้เทคโนโลยี ในราคาขายที่คุ้มค่า โดยนับตั้งแต่ปี 2019-ปัจจุบัน พัฒนาโครงการแล้ว 9 โครงการ แบ่งเป็นปิดการขายแล้ว 2 โครงการ, อยู่ระหว่างขาย 6 โครงการ และอยู่ระหว่างพัฒนา 1 โครงการตั้งอยู่ในจังหวัดสมุทรปราการ บริเวณพื้นที่บางปู, ทำเลนิคมอุตสาหกรรมอย่างชลบุรีและระยอง รวมถึงอยู่ระหว่างการ
ขยายไปในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมากขึ้น รับผลบวกอุปสงค์แนวราบขยายตัวตามเทรนด์อุตสาหกรรม
ภาพรวมปี 2023 ตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มฟื้นตัวตามเศรษฐกิจ โดยบ้านแนวราบ ยังคงได้รับการตอบรับดีจากผู้ซื้อ อ้างอิงข้อมูลจากศูนย์วิจัยกรุงศรี คาดการณ์ปี 2023-2024 ยอดขายตลาดที่อยู่อาศัยเติบโต 5-7% ต่อปี (จากปี 2022 ที่คาด +4.5% Y-Y) โดยคาดว่าความต้องการแนวราบยังเพิ่มขึ้น เนื่องจากตอบโจทย์การอยู่อาศัยระยะยาวจากพื้นที่ใช้สอยและฟังก์ชั่นที่เอื้อต่อการทำงานที่บ้านมากขึ้น โดย SVR จะได้อานิสงค์จากการพัฒนาทำเลชานเมืองจะได้รับนิยมสูงขึ้น ซึ่งราคาที่ดินยังไม่สูงเท่าใจกลางเมือง และการขยายเส้นทางโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางที่ครอบคลุมพื้นที่ รอบนอกมากขึ้น
คาดกำไรปี 2023 โตก้าวกระโดดจากการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น
ประเมินกำไรสุทธิปี 2022 ที่ 54 ล้านบาท (+6% Y-Y) อย่างไรก็ดี ปี 2023-2024 คาดผลการดำเนินงานจะเติบโตก้าวกระโดดเป็น 186 ล้านบาท (+241% Y-Y) และ 189 ล้านบาท (+2% Y-Y) ตามลำดับ หนุนจากยอดโอนที่เร่งขึ้นบนสมมติฐานบริษัทจะมีแผนเปิดโครงการใหม่ 3 โครงการต่อปี รวมถึงอัตรากำไรขั้นต้นคาดขยับขึ้นจาก Project Mixed โครงการใหม่ที่เป็น Segment บน และ SG&A ต่อรายได้จะลดลงจาก Economy of scale
ประเมินราคาเหมาะสมปี 2023 เท่ากับ 3.00 บาท
เราประเมินมูลค่าของ SVR ด้วยวิธี Relative PE ที่ 8.0 เท่า ใกล้เคียงกับ Forward PE2023 ของบริษัทที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 12 รายหลัก คำนวณมูลค่าเหมาะสมปี 2023 ที่ 3.00 บาท แต่ประมาณการของเราขึ้นกับความสำเร็จของการเปิดขายโครงการใหม่ โดยสัดส่วนรายได้ปี 2023 มาจาก 3 โครงการที่เปิดใหม่ราว 23% ซึ่งมีความเสี่ยงด้านยอดโอนที่อาจต่ำกว่าคาดหากยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า เนื่องจากเป็นการเริ่มพัฒนาในทำเลใหม่และกลุ่มลูกค้าใหม่ที่เป็น Segment บน รวมถึงการแข่งขันรุนแรงส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้นอาจต่ำกว่าสมมติฐาน
Company Overview
SVR ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบในประเทศไทย มีความชำนาญและประสบการณ์ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม และอาคารพาณิชย์ มาอย่างต่อเนื่องมากกว่า 10 ปี
ปัจจุบันมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบ้านแนวราบในจังหวัดสมุทรปราการ บริเวณพื้นที่บางปู และเทพารักษ์ และทำเลที่มีการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรม เช่น นิคมบางปู และนิคมพัฒนา จังหวัดระยอง เป็นต้น โดยนับตั้งแต่การเปิดขาย 2 โครงการแรกตั้งแต่ 2019 ถึงปัจจุบัน บริษัทมีการพัฒนาโครงการแนวราบแล้วทั้งหมดจำนวน 9 โครงการ โดยปิดการขายแล้ว 2 โครงการ, อยู่ระหว่างขาย 6 โครงการ และอยู่ระหว่างพัฒนา 1 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 4.6 พันล้านบาท
SVR มีแนวคิดหลัก Best Smart Living ซึ่งได้รับผลตอบรับที่ดีจากผู้บริโภค เนื่องจากบริษัทมีความโดดเด่นด้านการออกแบบบ้าน รูปแบบโครงการ การจัดสรรพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน การประยุกต์ใช้เทคโนโลยี เข้าร่วมกับอุปกรณ์ต่างๆ ภายในบ้านเพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ผู้อยู่อาศัย และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ ให้สามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ในทุกแง่มุม
Valuation Methodology
เราประเมินราคาเหมาะสมปี 2023 ของ SVR เท่ากับ 3.00 บาท บนคาดการณ์ EPS ที่ 0.36 บาท/หุ้น และอิง PER ที่ 8.0 เท่า ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ย Forward PE2023 ของบริษัทประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นผู้เล่นรายหลักในประเทศจำนวน 12 ราย
อย่างไรก็ตาม ประมาณการของเราขึ้นกับความสำเร็จของการเปิดขายโครงการใหม่ เนื่องจากยอดโอนรวมจากโครงการใหม่ 3 แห่งที่เปิดตัวใน ปี 2023 คิดเป็น 23% ของรายได้รวมปี 2023 โดยมีความเสี่ยงด้านยอดโอนที่อาจต่ำกว่าคาด หากยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า เนื่องจากเป็นการเริ่มพัฒนาในทำเลใหม่และกลุ่มลูกค้าใหม่อย่าง Segment บนราคาขาย 8-12 ล้านบาท/ยูนิต (เทียบกับโครงการก่อนหน้าที่บริษัทพัฒนาราคาเฉลี่ย 3 ล้านบาท/ยูนิต) รวมถึงอุปทานแนวราบในตลาดที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัย อาจเกิดการแข่งขันรุนแรงส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้นอาจต่ำกว่าสมมติฐาน
ESG
Environment
- บริษัทให้ความความสำคัญต่อการบริหารจัดการด้านสิ่งแวดล้อม และความปลอดภัยในทุกกระบวนการของการดำเนินธุรกิจ
- กลุ่มบริษัทเลือกใช้เทคโนโลยีในการก่อสร้างด้วยระบบชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูป (Precast) เพื่อลดเวลาในการก่อสร้าง ลดมลภาวะทางเสียง ฝุ่น กลิ่น และปัญหาการจราจรในโครงการ
- กลุ่มบริษัทมีแนวทางเพื่อลดผลระทบด้านฝุ่นละอองระหว่างการพัฒนาโครงการที่เกิดจากการก่อสร้าง การขนส่ง และการเผาไหม้ ในพื้นที่โล่ง โดยการกำหนดให้ติดตั้งกำแพงสูง ห้ามไม่ให้มีการเผาขยะในพื้นที่ก่อสร้าง และติดสปริงเกอร์พ่นละอองน้ำลดฝุ่น เป็นต้น
- กลุ่มบริษัทร่วมกับผู้รับเหมาบริหารจัดการขยะมูลฝอย และเศษวัสดุก่อสร้างที่อาจเป็นอันตรายแบ่งแยกอย่างชัดเจน เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยในโครงการ
Social
- กลุ่มบริษัทมีความมุ่งมั่นในการขับเคลื่อนการพัฒนาเพื่อยกระดับคุณภาพชีวิต และความเป็นอยู่ที่ดีให้กับชุมชน และสังคมโดยรอบ บริษัทได้ดำเนินงานด้านกิจกรรมเพื่อสังคมมาอย่างต่อเนื่อง และมุ่งหวังให้ชุมชนและสังคม เติบโตอย่างยั่งยืนควบคู่ไปกับการเจริญเติบโตของบริษัท
- กลุ่มบริษัทให้ความสำคัญกับประเด็นด้านสุขภาพ และความปลอดภัยของผู้มีส่วนได้เสียทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานของกลุ่มบริษัท ตลอดจนพนักงานของบริษัท โดยมีโครงการและกิจกรรมเพื่อสังคมด้านสุขภาพและความปลอดภัยต่างๆ อย่างต่อเนื่อง
- กลุ่มบริษัทมีการดำเนินการมอบประโยชน์สูงสุดแก่ชุมชนโดยรอบ และการดำเนินการต่างๆ เพื่อให้มั่นใจได้ว่าชุมชนของบริษัทมีการพัฒนาและเติบโต ผ่านโครงการต่างๆ เช่น มอบคอมพิวเตอร์ให้แก่ นักเรียน โครงการช่วยเหลือประชาชนที่ได้รับผลกระทบ และความเดือดร้อนจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19
Governance
- บริษัทมุ่งมั่นดำเนินธุรกิจอย่างถูกต้อง ด้วยความสุจริต เป็นธรรม โปร่งใส เปิดเผยข้อมูลที่สำคัญ และสามารถตรวจสอบได้ ซึ่งจะคำนึงถึงผลประโยชน์ และผลกระทบต่อผู้ถือหุ้น ลูกค้า คู่ค้า พนักงาน และผู้มีส่วนได้เสียทุกฝ่าย รวมถึงมีการแบ่งปันผลประโยชน์อย่างเหมาะสมและเป็นธรรม
- ดำเนินธุรกิจด้วยความโปร่งใสและตระหนักถึงความสำคัญในเรื่องการต่อต้านการทุจริตคอร์รัปชั่นทุกรูปแบบ
- บริษัทจัดทำนโยบายการกำกับดูแลกิจการที่ดี โดยคณะกรรมการบริษัทจะทบทวนและสอบทานนโยบายการกำกับดูแลกิจการของกลุ่มบริษัทฯ อย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง
