บล.เอเซีย พลัส:
AP แนะนำ ซื้อ
- ราคาปัจจุบัน (บาท) 11.80 ราคาเป้าหมาย (บาท) 15.50
- Upside (%) 31.40 Dividend yield (%) 5.70
ปี 2566 เป้า ALL TIME HIGH ทุกมิติ
แผนธุรกิจปี 2566 เป็นไปอย่างเชิงรุก ด้วยเป้าหมาย ALL TIME HIGH ในทุกมิติวางแผนเปิดโครงการใหม่มากสุดเป็นประวัติการณ์และสูงสุดในกลุ่มฯ 58 โครงการ มูลค่า 7.7 หมื่นล้านบาท (+21% yoy) เน้นแนวราบมากกว่าคอนโดฯ เจาะทุกระดับราคา แต่เพิ่มพอร์ต Luxury มากขึ้น เพื่อรองรับเป้า Presale ที่ 5.8 หมื่นล้านบาท (+15% yoy) ขณะที่เป้ารายได้มองการทำ New High 5.75 หมื่นล้านบาท เป็นส่วนยอดโอนฯ ของบริษัทเอง 4.43 หมื่นล้านบาท และโอนฯ JV 1.2 หมื่นล้านบาท จากเป้าหมายธุรกิจปี 2566 ที่สูงกว่าฝ่ายวิจัยที่ประเมิน Presale 5.42 หมื่นล้านบาท และยอดโอนฯ บริษัท 4.04 หมื่นล้านบาท ย่อมสร้างโอกาสให้เกิด upside risk ต่อกำไรปกติปีนี้ที่คาดไว้ 6.1 พันล้านบาท (+6% yoy) คงแนะนำซื้อ คาดกำไรปี 2565 ที่โดดเด่น จะนำไปสู่การจ่ายเงินปันผลรอบปี 2565 หุ้นละ 0.65 บาท หรือ 5.5% (จ่ายปีละ 1 ครั้ง หลังประกาศงบปีวันที่ 21 ก.พ. 2566)
ปี 2566 เป้า PRESALE และเปิดโครงการใหม่ ALL TIME HIGH
AP แถลงแผนธุรกิจปี 2566 เป็นไปอย่างเชิงรุกและน่าตื่นเต้น ภายใต้ Concept “AP Inclusive Growth” ที่สุดของปีกับการเติบโตร่วมกัน และเป็นอีกปีหนึ่งที่พุ่งทะยานฝ่าทุกข้อจำกัด เพื่อสร้าง New High Record ด้วยเป้าการเปิดโครงการใหม่มากสุดเป็นประวัติการณ์ของบริษัท และมากสุดในอุตสาหกรรม จำนวน 58 โครงการ มูลค่า 7.7 หมื่นล้านบาท (+21% จากปีก่อนมูลค่า 6.36 หมื่นล้านบาท) ครอบคลุมทุกผลิตภัณฑ์
• กลุ่มแนวราบ 54 โครงการ มูลค่า 6.52 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 21% yoy (สัดส่วน 85% ของมูลค่าทั้งหมด) กระจายในทุกกลุ่มทั้งทาวน์โฮม/บ้านแฝด โดยปีนี้จะขยายพอร์ตสินค้ากลุ่มบ้านแฝด 2-3 ชั้น แบบหน้ากว้าง และกลุ่มทาวน์โฮมระดับ Luxury ระดับราคา 15-25 ล้านบาท เช่น บ้านกลางเมือง คลาสเซ่ รัชโยธิน เช่นเดียวกับกลุ่มบ้านเดี่ยวมีแผนเพิ่มส่วนแบ่งตลาดในบ้านระดับ Luxury (ราคาเกิน 20 ล้านบาท) และ Super Luxury (ราคา 50-100 ล้านบาท) มากขึ้น รวมถึงยังมีการขยายตลาดต่างจังหวัดใหม่เพิ่มอีก 5 จังหวัด เช่น อุบลฯ, นครปฐม และ สุราษฎร์ธานี เป็นต้น ทำให้ปีนี้จะครอบคลุมเพิ่มเป็น 12 จังหวัดทั่วไทย
• กลุ่มคอนโดฯ มองตลาดปีนี้จะฟื้นตัวกลับสู่ภาวะใกล้เคียงปีก่อน Covid-19 จึงวางแผนเปิด 4 โครงการ มูลค่า 1.18 หมื่นล้านบาท (+24% yoy) ในส่วนนี้เป็นโครงการร่วมทุนกับ Mitsubishi Estate ซึ่งเป็นพันธมิตรร่วมกันมาเป็นปีที่ 10 เตรียมเปิด 2 โครงการใหม่ มูลค่า 8 พันล้านบาท (Life พหลฯ-ลาดพร้าว มูลค่า 3.5 พันล้านบาท ซึ่งอยู่ระหว่างก่อสร้างไปแล้ว 45% เปิดขาย 2Q66 และโอนฯ 2Q67) และ Rhythm ICON SIAM 4.5 พันล้านบาท) และเป็นโครงการของ AP พัฒนาเองอีก 2 โครงการ มูลค่า 3.8 พันล้านบาท (Aspire วิภาวดี มูลค่า 2.3 พันล้านบาท และ เกษตร-พหลฯ 49 มูลค่า 1.5 พันล้านบาท)
แผนเปิดโครงการใหม่ปีนี้เพิ่มต่อเนื่อง นอกจากจะเป็นการเปิดใหม่เพื่อทดแทนโครงการเก่าที่เปิดไปในปีก่อน ก็เพื่อขยายธุรกิจอสังหาฯ ให้เติบโต โดยหากรวมโครงการเดิมพร้อมขายและโครงการเปิดใหม่ปีนี้ ทำให้ปี 2566 บริษัทจะมีสินค้าพร้อมขาย 192 โครงการ มูลค่า 1.65 แสนล้านบาท คาดเป็นส่วนช่วยสนับสนุนต่อเป้า Presale ปีนี้ที่กำหนดไว้ระดับ New High ที่ 5.8 หมื่นล้านบาท (+15% yoy) ) เป็นแนวราบ 4.5 หมื่นล้านบาท (สัดส่วน 78%) และคอนโดฯ 1.3 หมื่นล้านบาท (สัดส่วน 22%)
โอกาส NEW HIGH ของรายได้และกำไรยังมีต่อในปี 2566
ปี 2566 AP มองถึงการทำ New High ของเป้ารายได้ (รวมส่วนโอนฯ JV) ที่ 5.75 หมื่นล้านบาท (เพิ่มจากปีก่อนที่คาดเกิน 4.8 หมื่นล้านบาท) ในนี้เป็นยอดโอนฯ 5.63 หมื่นล้านบาท แยกเป็นของบริษัทเอง 4.43 หมื่นล้านบาท (แนวราบ 4.2 หมื่นล้านบาท และคอนโดฯ 2.3 พันล้านบาท) สำหรับเป้าโอนฯ คอนโดฯ JV คาดไว้ 1.2 หมื่นล้านบาท ประเมินส่วนแบ่งกำไรใกล้เคียงปีก่อนที่ 1.2 พันล้านบาท
ภายใต้กลยุทธ์เชิงรุกที่กล่าวข้างต้นจะเป็นฐานที่แข็งแกร่งขึ้นสำหรับการเติบโตระยะยาว ซึ่งบริษัทมีความพร้อมในเรื่องฐานะการเงินที่แข็งแรง ด้วย Net Gearing ต่ำระดับ 0.5 เท่า และความสำเร็จจากการมุ่งเน้นพัฒนาสินค้าแนวราบ ซึ่งมีวงจรธุรกิจสั้น ย่อมสร้างโอกาสให้เกิด upside risk ต่อประมาณการฝ่ายวิจัยปี 2566 เนื่องจากเป้าหมาย บริษัทนับว่าสูงกว่าสมมติฐานของฝ่ายวิจัยที่ตั้งเป้า Presale ปีนี้ 5.42 หมื่นล้านบาท, ยอดโอนฯ 4.04 หมื่นล้านบาท (ไม่รวม JV)
คงคาดกำไรปกติปี 2566 มีโอกาสยกฐานสูงทำ New Record อยู่ที่ 6.1 พันล้านบาท (+6% yoy) แรงขับเคลื่อนกำไรมาจากโครงการแนวราบที่คาดมี Backlog รอรับรู้รายได้ปีนี้อีกกว่า 1 หมื่นล้านบาท รวมถึงแผนเปิดขายโครงการแนวราบใหม่ที่มีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 6 หมื่นล้านบาท ขณะที่การโอนฯ คอนโดฯ ใหม่ปีนี้มีทั้งสิ้น 4 โครงการ (เป็น คอนโดฯ JV 2 โครงการ) มูลค่ารวม 1.6 หมื่นล้านบาท (มียอดจองเฉลี่ย 45%) ตั้งแต่ 1Q-3Q66 น่าจะทำให้แนวโน้มผลประกอบการ 1Q66 ดีขึ้น QoQ
ชื้อ..คาดปันผลปี 2565 ที่ 0.65 บาท หรือ 5.5%
คงระดับ PER 8 เท่า และ FV ปี 2566 ที่ 15.50 บาท แนะนำซื้อ จากฐานกำไรปี 2565 ที่โดดเด่น และทำจุดสูงสุดใหม่ จะนำไปสู่การจ่ายเงินปันผลรอบปี 2565 หุ้นละ 0.65 บาท หรือ 5.5% (จ่ายปีละ 1 ครั้ง หลังประกาศงบปีวันที่ 21 ก.พ. 2566)
ESG
Environment (E)
- AP เห็นความสำคัญของผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศทั้งทางตรงและทางอ้อม จึงกําหนดเป้าหมายโดยลดปริมาณการปล่อยก๊าซเรือนกระจก 20% ภายในปี 2566 จากฐานปี 2564 และลดการใช้พลังงาน 10% เทียบกับการใช้พลังงานในปี 2564 ในทุกๆ โครงการภายในปี 2566
- ตั้งเป้าในการจัดการมลพิษทางอากาศ โดยลดปริมาณฝุ่น PM2.5 ที่เกิดจากโครงการก่อสร้างให้ลดลงเท่ากับระดับปลอดภัย (20 microgram/cubic meter) และลดข้อร้องเรียนจากชุมชนรอบเขตก่อสร้างด้านปัญหามลพิษทางอากาศเป็น 0
Social (S)
- สนับสนุนให้ทุกคนมีชีวิตดีๆ ที่เลือกเองได้ ผ่านการก่อตั้งสถาบัน AP Academy ส่งเสริมทักษะให้กับพนักงานในองค์กรกว่า 2 พันคน ให้มีความรู้ตั้งรับกับกฎกติกาโลกใหม่, โครงการ AP Open House ที่จัดขึ้นเพื่อส่งต่อความรู้จากประสบการณ์จริงให้กับนักศึกษา เพื่อสร้างแรงงานที่มีคุณภาพกลับสู่สังคม รวมถึงลงทุนก่อตั้ง SEAC ศูนย์พัฒนาและส่งเสริมการเรียนรู้ตลอดชีวิตแห่งภูมิภาคอาเซียน
- มุ่งมั่นที่จะนำความรู้ ความเชี่ยวชาญของบริษัทในการพัฒนาและออกแบบพื้นที่ว่างที่ไม่ได้ถูกใช้ประโยชน์ในชุมชน เปลี่ยนเป็นพื้นที่สาธารณะที่ช่วยเสริมคุณภาพชีวิตของชุมชน โดยที่ผ่านมามีการพัฒนาพื้นที่ชุมชนคลองเตย 2 และซอยพิพัฒน์ 2 เปลี่ยนเป็นลานกีฬาสาธารณะ สนามฟุตบอลเล่นกีฬา
Governance (G)
- AP มุ่งมั่นที่จะดำเนินธุรกิจด้านความเป็นธรรม โปร่งใส ตามหลักการกำกับดูแลกิจการ โดยมีเป้าหมายฝึกอบรมจรรยาบรรณทางธุรกิจ นโยบาย CG และนโยบาย ต่อต้านคอร์รัปชั่นให้พนักงานครบ 100% ในปี 2566 และมีเป้ากำหนดให้เป็นหลักสูตรบังคับสำหรับพนักงานทุกคน รวมถึงลดกรณีละเมิดต่อหลักจรรยาบรรณทางธุรกิจเป็น 0 ภายในปี 2566
- กำหนดนโยบายเกี่ยวกับการต่อต้านคอร์รัปชั่น เช่น นโยบายแจ้งเบาะแสภายใน, นโยบายและแนวปฏิบัติการให้รับของขวัญ เป็นต้น เพื่อให้ทุกคนทุกระดับในบริษัท ปฏิบัติอย่างเคร่งครัด
ประเด็นความเสี่ยง
- ตัวแปรสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ได้แก่ ความเชื่อมั่นต่อการสร้างรายได้ในอนาคตของผู้ซื้อ หากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไม่เป็นไปตามที่คาด ก็จะกระทบความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้อโครงการ ส่งผลให้ยอดขายและยอดโอนไม่เป็นไปตามเป้าหมายได้
- ระดับการแข่งขันในอุตสาหกรรมรุนแรงขึ้นต่อเนื่อง อาจทำให้การควบคุมเรื่องประสิทธิภาพการทำกำไรทำได้ยากขึ้น
