บล.หยวนต้า (ประเทศไทย):
CPN RETAIL GROWTH LEASEHOLD REIT ไตรมาส 2 ลดลงมาก…ไตรมาส 3 ย่ิงน่าห่วง
Action
TRADING (Maintain)
TP upside (downside) +1.0%
Close Aug 13, 2021 Price (THB) 20.20
12M Target (THB) 20.40
Previous Target (THB) 20.20
What’s new?
- รายได้จากการลงทุนสุทธิ 2Q64 ลดลงเหลือ เพียง 51 ล้านบาท (-78.4% QoQ, -2.1% YoY) พร้อมประกาศจ่ายเงินลดทุนเพียง 0.1025 บาท/หน่วย สำหรับงวด 2Q64
- เราปรับลดประมาณการอย่างมีนัยสาคัญท้ัง Net Investment Income และ DPU เนื่องจากผลประกอบการ 1H64 อ่อนแอกว่าคาด และแนวโน้ม COVID-19 ที่รุนแรงขึ้น
Our View
- เราปรับไปใช้ราคาเหมาะสมปีหน้า 20.40 บาท/หน่วย อิงวิธี Assigned Dividend Yield 6% และคาดการณ์ DPU เท่ากับ 1.222 บาท/หน่วย สำหรับปี 2565
- คงคำแนะนำ เก็งกำไร ราคา CPNREIT อาจจะฟื้นไวหากสถานการณ์ COVID-19 ดีขึ้น แต่ถ้านักลงทุนคาดหวัง Yield สูง คงต้องรอการฟื้นตัวของผลการดาเนินงานในปีหน้า
ผลประกอบการ 2Q64 อ่อนแอมาก
CPNREIT รายงานรายได้จากการลงทุนสุทธิ (Net Investment Income) ใน 2Q64 เท่ากับ 51 ล้านบาท (-78.4% QoQ, -2.1% YoY) และรายได้ค่าเช่าและบริการเท่ากับ 832.5 ล้านบาท (-18.4%QoQ, +14.2%YoY) กดดันด้วยการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 ระลอกใหม่ ทำให้จำนวนผู้ใช้บริการศูนย์การค้าเฉลี่ย (Average Traffic) ใน 2Q64 ลดลงมาเหลือ 49%-52% เมื่อเทียบกับสถานการณ์ปกติ และทางกองทรัส ต์มีส่วนลดค่าเช่าเฉลี่ยที่ให้กับผู้เช่าพื้นที่อยู่ที่ราว 40.5% เทียบกับระดับ 27% ใน 1Q64 และ 67% ใน 2Q63 ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่ (OccupancyRates) เท่ากับ 91% ลดลงจาก 92.2% ใน 1Q64 และ 93.8% ใน 2Q63
เปรียบเทียบ QoQ: รายได้ลดลงค่อนข้างมาก เนื่องจากสถานการณ์ COVID-19 ในประเทศที่เร่งตัวขึ้น และเริ่มมีมาตรการควบคุมเข้ามาในบางพื้นที่
เปรียบเทียบ YoY: รายได้ดีขึ้นจาก (1) ฐานต่ำเมื่อปีก่อน ซึ่งได้รับผลกระทบจากมาตรการ Full Lockdown และ (2) รับรู้รายได้จากศูนย์การค้าใหม่ คือ เซ็นทรัลมารีนาและเซ็นทรัลพลาซา ลำปาง ที่เพิ่งเข้าลงทุนเมื่อปลายเดือน ก.พ.2564 แต่ต้นทุนและค่าใช้จ่ายกลับเพิ่มขึ้น โดยหลักจาก Property Management Fee เพิ่มขึ้นตามมูลค่าสินทรัพย์ของกอง โดยรวมส่งผลให้กำไรยังคงลดลงเล็กน้อย YoY แม้ว่าปีก่อนฐานกำไรจะอยู่ในระดับต่ำมากก็ตาม
กองทรัสต์มีการบันทึกกำไรจากการตีมูลค่าสินทรัพย์ราว 51 ล้านบาท สำหรับงวด 2Q64 ทำให้ขาดทุนสะสมลดลงเหลือ 160 ล้านบาท จาก 262 ล้านบาท ณ สิ้น 1Q64
CPNREIT ประกาศจ่ายผลตอบแทนในรูปแบบเงินลดทุนงวด 2Q64 เท่ากับ 0.1025 บาท/หน่วย คิดเป็น Yield ราว 0.5% ขึ้นเครื่องหมาย XN วันที่ 24 ส.ค.นี้
3Q64 ย่ิงน่าห่วง…ปรับลดประมาณการอีกครั้ง
กำไรและเงินลดทุนในช่วง 1H64 คิดเป็นสัดส่วนเพียง 16% และ 25% ของประมาณการเดิมทั้งปีของเรา ตามลำดับ นอกจากนี้ การแพร่ระบาดของโรค COVID-19 ระลอกใหม่ รุนแรงมากกว่ารอบก่อนๆ อย่างมีนัยสำคัญ ทำให้มาตรการควบคุมการแพร่ระบาดเข้มงวดขึ้นตั้งแต่ช่วงกลางเดือนก.ค.2564 แนวโน้มผลประกอบการของ CPNREIT ใน 3Q64 จะยิ่งอ่อนแอลงจากช่วง 1H64 และมีความเสี่ยงที่งวด 3Q64 ทางกองทรัสต์ อาจจะงดจ่ายผลตอบแทนเหมือนที่เคยเกิดขึ้นในงวด 2Q63 ดังนั้นเราปรับลดประมาณการ Net Investment Income สำหรับ ปี 2564-2565 ลงจากเดิม 64% และ 25% ตามลำดับ และปรับลดคาดการณ์การจ่ายผลตอบแทน (Distribution) ลงจากเดิม 45% และ 11% เหลือ 0.665 และ 1.222 บาท/หน่วย สำหรับปี 2564-2565 ตามลำดับ
คาด Yield ปีหน้าราว 6%
เราปรับไปใช้ราคาเหมาะสมสำหรับปี 2565 เท่ากับ 20.40 บาท ใช้วิธี Assigned Dividend Yield ที่ 6% บนคาดการณ์ DPU (Distribution per Unit) ที่ 1.222 บาท/หน่วย (อิง Payout Ratio 100%) คงคำแนะนำ “เก็งกำไร” ในเชิงจิตวิทยา CPNREIT อาจจะฟื้นตัวไวหากสถานการณ์ COVID-19 ในประเทศดีขึ้น แต่หากนักลงทุนคาดหวังผลตอบแทนจาก Yield สูงจูงใจคงต้องรอการฟื้นตัวของผลประกอบการในปีหน้า
