บล.กรุงศรีฯ:
PROPERTY SECTOR – แนวโน้มเติบโตต่ำและแข่งขันสูง (NEUTRAL)
ผลประกอบการของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างแข็งแกร่งในปี 2022 จากจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่โอนเพิ่มขึ้นและผลจากฐานที่ต่ำจากสถานการณ์โรคระบาดและมาตรการล็อกดาวน์ในปีก่อนหน้า แต่แม้ว่าบริษัทต่าง ๆ จะมีแผนรุกเปิดตัวโครงการใหม่ต่อในปี 2023 เราประเมินการเติบโตของผลประกอบการจะต่ำท่ามกลางการแข่งขันที่สูงขึ้น ในขณะที่ราคาหุ้นก็เหลือ upside ถึงราคาเป้าหมายอีกไม่มาก ดังนั้นเราจึงคงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ NEUTRAL และเลือก AP เป็นหุ้นเด่นในกลุ่มนี้
ผลประกอบการเติบโตอย่างแข็งแกร่งหลังผ่านสถานการณ์โรคระบาด
บริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยหลักแปดแห่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์รายงานกำไรสุทธิรวมใน 4Q22 ที่ 9 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 20% yoy แต่ลดลง 2% qoq ผลประกอบการต่ำกว่าประมาณการของเราเล็กน้อย แต่ถือว่าเป็นไปตาม consensus ที่คาดไว้ ทั้งนี้ ภาพรวมกำไรในปี FY22 ฟื้นตัวขึ้น 32% yoy สาเหตุหลักเนื่องจาก 1) มีจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เริ่มโอนมากขึ้น, 2) อุปสงค์ที่อยู่อาศัยฟื้นตัวขึ้นหลังสถานการณ์โรคระบาด และ 3) ผลจากฐานที่ต่ำเนื่องจากมีการใช้มาตรการ lockdown ในปี 2021 ยอดเปิดโครงการใหม่ของทั้งกลุ่มเพิ่มขึ้นอย่างมากถึง 123% yoy ในปี 2022 เนื่องจากบริษัทต่าง ๆ กลับมาเปิดโครงการใหม่หลังได้รับผลกระทบจากมาตรการ lockdown แคมป์คนงานก่อสร้าง ในขณะที่ยอด Presales และยอดโอนฟื้นตัวขึ้นอย่างแข็งแกร่งที่ 22% yoy และ 13% yoy ตามลำดับ เนื่องจากมีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น และอุปสงค์ที่อยู่อาศัยฟื้นตัวขึ้นหลังสถานการณ์โรคระบาด
การแข่งขันในกลุ่มคอนโดมิเนียมจะน่าตื่นเต้นมากขึ้นในปีนี้
สำหรับแนวโน้มในปี 2023 บริษัทส่วนใหญ่ยังคงใช้กลยุทธุรกิจเชิงรุกอย่างต่อเนื่อง โดยมีแผนจะเปิดโครงการใหม่รวมเพิ่มขึ้น 28% yoy เป็นแตะ 2.90 แสนล้านบาท และตั้งเป้ายอด presales และยอดโอนรวมปีนี้เอาไว้ที่ 2.40 แสนล้านบาท และ 2.25 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 19% yoy และ 11% yoy ตามลำดับ ทั้งนี้ บางบริษัทมีแผนจะรุกเปิดโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในลักษณะของ catch-up strategy ซึ่งหวังว่าจะช่วยเสริมรายได้ที่อ่อนแอของยอดโอนคอนมิเนียม อย่างไรก็ดีเรามองเมื่อหลายบริษัทใช้แนวทางที่คล้ายคลึงกัน เรากังวลว่าจะทำให้การแข่งขันเข้มข้นขึ้นโดยเฉพาะในส่วนของโครงการบ้านแนวราบ อย่างไรก็ดี เราคาดว่าจะเห็นการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบนที่น่าตื่นเต้นมากขึ้นในปีนี้ หลังจากที่สต็อกในตลาดลดลงและสัดส่วนราคาของที่อยู่อาศัยแนวราบต่อคอนโดสูงเกิน 2x
มีแนวโน้มโตต่ำและราคาหุ้นเหลือ upside จำกัด
เราคาดว่ากำไรของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มทรงตัวในปีนี้ เนื่องจากมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่เริ่มโอนได้ในปีนี้น้อยลงจากปีที่แล้ว ถึงแม้ว่าภาวะของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีแนวโน้มดีขึ้นตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ แต่เรามองว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยังมีความท้าทายมากขึ้นในปี 2023 ซึ่งนอกจากจะเผชิญกับอุปสรรคจากทางด้านของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นแล้ว ยังต้องเจอกับแรงกดดันทางด้านเงินเฟ้อที่สูง และการแข่งขันในตลาดที่เข้มข้นขึ้นด้วย ทั้งนี้ จากแนวโน้มกำไรที่เติบโตต่ำ และราคาหุ้นเหลือ upside จำกัด ท่ามกลางภาวะของการฟื้นตัวที่ไม่ทั่วถึง เราจึงยังคงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ NEUTRAL โดยเลือก AP เป็นหุ้นเด่นของเราในกลุ่มนี้ และประเมินราคาเป้าหมายที่ 14.30 บาท
