บล.กรุงศรีฯ:
ALLY LEASEHOLD REIT (ALLY TB/ ALLY.BK) ผลตอบแทนน่าสนใจ (UNRATED)
What’s new?
กำไรสุทธิและ DPU เติบโตก้าวกระโดด
กำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 39% yoy เป็น 155 ลบ.ใน 4Q22 เนื่องจากรายได้เติบโต 41% (จากธุรกิจเช่าพื้นที่ฟื้นตัวและรายได้จากทรัพย์ที่ลงทุนเพิ่ม – The Prime หัวลำโพง) ซึ่งสูงกว่าค่าใช้จ่ายรวมที่เพิ่มขึ้น 25% กำไรสุทธิในปี FY22 อยู่ที่ 619 ลบ. เพิ่มขึ้น 75% yoy และ ALLY จ่ายปันผลปี FY22 ที่ 0.65 บาท เพิ่มขึ้น 75% yoy เช่นกัน
ผลการดำเนินงานดี
จำนวนลูกค้าที่มาใช้บริการศูนย์การค้าฟื้นตัวจาก 103% ของระดับก่อนโควิดระบาด ณ สิ้นปี 2021 เป็น 128% ณ สิ้นปี 2022 จากการจัดกิจกรรมเพิ่มขึ้นและผู้เช่ารายใหม่ ส่งผลให้อัตราการต่ออายุสัญญาเช่าสูงที่ 94% ในปี FY22 และกอง REIT ลดส่วนลดที่ให้แก่ผู้เช่าจาก 15.9% ใน 4Q21 เป็น 4.6% ใน 4Q22 อัตราการขึ้นค่าเช่าในการต่อสัญญาก็ดีขึ้นจาก -1.7% ใน 4Q21 เป็น +1.7% ใน 4Q22 และอัตราค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 2.2% เป็น 546 บาท/ตร.ม./เดือน อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 94%
Analysis
DPU จะทรงตัวในปีนี้
ALLY ตั้งเป้ารายได้โต 5-10% (จากอัตราปล่อยเช่าเพิ่มขึ้นจากผู้เช่ารายใหม่ตั้งแต่ 1Q23, ลดการให้ส่วนลด และการฟื้นตัวของส่วนแบ่งรายได้จากผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่าตามยอดขาย) และอัตรากำไรสุทธิคงที่ที่ 35-40% (จากการควบคุมต้นทุน – ติดตั้ง solar rooftop และ chiller) และรายได้เพิ่มขึ้นจากทรัพย์ที่จะลงทุนเพิ่ม และยังไม่มีการจ่ายคืนเงินกู้ กำไรที่เพิ่มขึ้นจะสามารถรองรับดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้น 0.5-1.0% จากการวิเคราะห์ของเราชี้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทุก ๆ 1.0% ทำให้ EPS ลดลง 0.04 บาท
ลงทุนเพิ่มสินทรัพย์ 2-3 รายการมูลค่า 1 พันลบ.ใน 3Q23 ซึ่งจะทำให้ DPU เพิ่มขึ้น
หนึ่งในสินทรัพย์ที่ ALLY จะลงทุนเพิ่มคืออาคารสำนักงานของ KE บนถนนเอกมัย-รามอินทรา มูลค่า 500 ล้านบาท และศูนย์การค้าขนาดเล็ก-กลางอีกหนึ่งหรือสองแห่ง โดยจะใช้เงินกู้ทั้งหมด ซึ่งจะทำให้ LTV เพิ่มขึ้นจาก 27% เป็น 31% และทำให้ DPU จะเพิ่มขึ้น ALLY ตั้งเป้าอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่ 7-8%
Action/ Recommendation
Real yield น่าสนใจ และราคาต่ำกว่า NAV
จาก DPU ใน 4Q22 ที่ 0.173 บาท อัตราผลตอบแทนปันผลจะอยู่ที่ 8.8% ต่อปีและ real yield น่าสนใจที่ 5.4% ณ ราคาปิดล่าสุด ราคาหุ้นยังต่ำกว่า NAV ถึง 25% แม้ว่าสินทรัพย์ในพอร์ตจะมีอายุยาว โดยอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 25 ปี
