บล.กรุงศรีฯ:
FRASERS PROP. TH INDUSTRIAL (FTREIT TB/ FTREIT.BK)
| กลุ่มอุตสาหกรรม | กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ |
| หุ้น | FTREIT |
| มูลค่าพื้นฐาน | 0.00 |
| คำแนะนำ |
- What’s new?
กำไรสุทธิใน 2QFY23 (ม.ค.-มี.ค. 2023) ทรงตัว yoy อยู่ที่ 635 ล้านบาท
กำไรสุทธิทรงตัว เนื่องจากรายได้ และค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการเช่าและบริการเพิ่มขึ้น 28 ล้านบาทเท่ากัน โดยรายได้และค่าบริการเพิ่มขึ้น 2.5% yoy เป็น 923 ล้านบาทเนื่องจากมีการซื้อสินทรัพย์ใหม่เพิ่มใน FY22 ส่วนต้นทุนค่าเช่าและการให้บริการเพิ่มขึ้น 30% yoy เป็น 87 ล้านบาท เพราะค่าใช้จ่ายปรับปรุง (renovate) และรัฐบาลปรับส่วนลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจาก 90% ในปี 2022 เป็น 15% ในปี 2023
- Analysis
คาด DPU จะทรงตัวใน 3QFY23F (เม.ย.-มิ.ย.)
FTREIT ประกาศจ่ายปันผลเท่าเดิมที่ 0.187 บาท/หน่วยงวด 2QFY23 คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 1.7% กำหนดขึ้น XD วันที่ 22 พฤษภาคม ซึ่งจะทำให้ DPU ในงวด 1HFY23 อยู่ที่ 0.374 บาท (อัตราผลตอบแทน 3.3%) เราคาด DPU จะทรงตัวใน 3QFY23F เนื่องจาก i) อัตราการเช่าเพิ่มขึ้นเป็น 88% ปลายเดือนมีนาคม จากคเฉลี่ย 86.2% ใน 2QFY23 FTREIT ได้เซ็นต่อสัญญาเช่าแล้ว 4.7% ของ NLA จากทั้งหมด 9.1% ที่สัญญาจะหมดอายุในไตรมาสนี้ ดังนั้น อัตราการเช่าน่าจะเพิ่มขึ้น ii) บริษัทสามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้เมื่อต่อสัญญา เนื่องจากอุปสงค์ที่แข็งแกร่งของกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์ และ EV ทั้งนี้ FTREIT ปรับขึ้นค่าเช่าโรงงานให้เช่า (RBF) 6-8% ใน 2QFY23 (เทียบกับ 2-5% ใน 1QFY23) และปรับขึ้นค่าเช่าคลังสินค้า (RBW) ได้น้อยกว่า RBF เราคาดว่าอัตราเช่าที่สูงและการปรับขึ้นค่าเช่าจะชดเชยผลกระทบจากค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้นได้
เงินกู้ทั้งหมดเป็นดอกเบี้ยคงที่
FTREIT ได้ทำการ refinance เงินกู้ระยะสั้นเป็นหุ้นกู้ซึ่งดอกเบี้ยคงที่ ทำให้สัดส่วนเงินกู้ที่มีดอกเบี้ยคงที่เพิ่มขึ้นเป็น 100% เมื่อสิ้นเดือนมีนาคม 2023 จาก 87% เมื่อสิ้นธันวาคม 2022 ต้นทุนการกู้ยืมเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเป็น 3.20% จาก 3.08%
แผนซื้อสินทรัพย์ใหม่
FTREIT จะซื้อคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปมูลค่าไม่เกิน 3.5 พันล้านบาทจาก FPT และ สปอนเซอร์รายใหม่ ซึ่งจะใช้เงินทุนจากการกู้ 100% ถ้าหากมูลค่าการลงทุน <3 พันล้านบาท แต่หากมากกว่าก็จะใช้เงินกู้และเงินทุนบางส่วน ซึ่งคาดว่าธุรกรรมนี้จะเกิดขึ้นภายในเดือนกันยายน
- Action/ Recommendation
อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลน่าสนใจ
ณ ราคาปิดล่าสุด อัตราผลตอบแทนเงินปันผล (gross yield) ของ FTREIT น่าสนใจที่ 6.7% (อิงจากการคำนวณเต็มปีจาก DPU งวด 1HFY23) และอัตราผลตอบแทนที่แท้จริง (real yield) อยู่ที่ 5.3% (gross yield หักต้นทุนการลงทุนแบบเส้นตรง) ทั้งนี้ เราชอบพอร์ตของ FTREIT ซึ่งเป็น freehold 73% และ leasehold 27% (เฉลี่ยอายุสัญญาเหลือ 20.6 ปี)
