บล.บัวหลวง:
Central Pattana (CPN TB /CPN.BK)
CPN – ราคาหุ้นที่ปรับตัวลง เป็นโอกาสสะสม
การใช้จ่ายที่ฟื้นตัว ความสามารถของ CPN ในการดึงดูดลูกค้าและผู้เช่ารายใหม่ และประสิทธิภาพด้านการจัดการต้นทุนส่งผลให้เราชอบ CPN มากที่สุดในกลุ่ม เรายังคาด CPN จะเห็นกำไรเติบโตเหนือระดับก่อนโควิด ดังนั้นการปรับตัวลดลงของราคาหุ้นล่าสุด เป็นโอกาสในการเข้าสะสม
โครงการจํานวนมากหนุนการเติบโตของกำไรนอกเหนือจากการฟื้นตัวของ COVID
แม้ว่า CPN จะเป็นผู้เล่นรายใหญ่ แต่เราคาดว่าธุรกิจศูนย์การค้าของ CPN จะยังมีความสามารถในการเติบโตอย่างแข็งแกร่งในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ความสามารถในการรักษาจํานวนลูกค้าและจํานวนผู้เช่า ความสามารถในการดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ (เช่น Lululemon, Shake Shack และ Nitori) และแผนสําหรับศูนย์การค้าใหม่จะหนุนอัตราค่าเช่าเฉลี่ยเติบโต 10% ในปี 2566, 8% ในปี 2567 และ 5% ในปี 2568 และอัตราการเติบโตเฉลี่ยของพื้นที่ให้เช่าสุทธิในปี 2566-68 ที่ 3% ส่งผลให้อัตราการเติบโตเฉลี่ยของรายได้ค่าเช่าในปี 2566-68 อยู่ที่ 11% เรายังเห็นอัพไซต์ต่อประมาณการของเรา จากการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องของนักท่องเที่ยวชาวจีนในปีนี้ และโครงการใหม่ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต รวมถึง 5 โครงการ “เมกะมอลล์” ซึ่ง CPN ได้ที่ดินไปแล้ว แต่ยังไม่ได้ประกาศรายละเอียดของ การพัฒนาโครงการตามแผน
นอกจากนี้แม้รายได้ค่าเช่าจะยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนกําไร แต่ธุรกิจโรงแรมและที่อยู่อาศัยจะเป็นตัวเสริมผลประกอบการที่แข็งแกร่งในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า จากกลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานที่มีศูนย์กลางอยู่ที่ศูนย์การค้าของบริษัท
อัตรากำไรอาจสร้างอัพไซด์เซอร์ไพร์ส
แม้อัตรากําไรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพยของ CPN จะอยู่ในระดับต่ำ แต่ประสิทธิภาพที่ดีขึ้นและขนาดในการดำเนินงานของศูนย์การค้าและโรงแรมจะส่งผลให้อัตรากําไรเพิ่มขึ้นได้ บริษัทรายงานกำไรเติบโต YoY และ QoQ ใน ไตรมาส 1/66 ซึ่งมากกว่าคาด หนุนโดยอัตรากำไรโดยเฉพาะในธุรกิจศูนย์การค้า (เนื่องจาก operating leverage) ดังนั้นหากมองไปในอนาคต เราคาดว่าการขยายตัวที่แข็งแกร่งของธุรกิจศูนย์นค้าและโรงแรมจะหนุน อัตรากําไรต่อไป
กระแสเงินสดและงบดุลที่แข็งแกร่ง ส่งผลให้การลงทุนเติบโต
แม้ตลาดจะกังวลเกี่ยวกับความสามารถของ CPN ในการหาแหล่งเงินทุน หลังจากที่ CPN มีการเลื่อนการขายสินทรัพย์ออกไปยังกองทรัสต์ CPNREIT ออกไปจากที่เคยวางแผนไว้ในช่วงครึ่งหลังปี 2566 (บริษัทจะสามารถ รายงานความคืบหน้าเกี่ยวกับสัญญาเช่าปิ่นเกล้าและพระราม 2 ในเดือนมิ.ย. 2566) เรามองว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานและงบดุลที่แข็งแกร่งจะหนุนให้บริษัทมีกำลังการผลิตหลักสำหรับการลงทุนเพิ่มเติม ณ สิ้นปี 2562
อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิของ CPN อยู่ที่ 0.69 เท่า หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยอยู่ที่ 6.5 หมื่นล้านบาท และเราคาด EBITDA ที่ 24.8 พันล้านบาทในปี 2566 และ 29.1 พันล้านบาทในปี 2567 ทั้งนี้ บริษัทมีความสามารถในการกู้ยืมสูงถึง 5 หมื่นล้านบาท ก่อนบรรลุข้อตกลงเจ้าหนี้ อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิที่ 1.75 เท่า
การปรับตัวลดลงของราคาหุ้นเป็นโอกาสในการเข้าซื้อ
ปัจจุบันหุ้นซื้อขายที่ PER ปี 2556 ที่ 24.1 เท่า ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปีที่ 29.8 เท่า อย่างมีนัยสำคัญ แม้กำไรจะเติบโตสูงกว่าช่วงก่อนโควิดก็ตาม เรามองว่า CPN มอบความเสี่ยง/ผลตอบแทนที่น่าสนใจในราคาปัจจุบัน
