AIMIRT – การซื้อทรัพย์ด้วยเงินกู้หนุน DPU สูงสุดเป็นประวัติการณ์

• What’s new?

ประกาศจ่ายเงินปันผลงวด 1Q23 ที่ 0.223 บาท (XD วันที่ 25 พ.ค.)

คิดเป็นอัตราผลตอบแทนเงินปันผล 2.0%  AIMRIT จ่ายเงินปันผลสูงสุดเป็นประวัติการณ์ต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่สาม เนื่องจากรับรู้รายได้จากทรัพย์ใหม่เต็มไตรมาส (โรงงาน Precious Wood ในจังหวัดอยุธยา) ซึ่งใช้เงินกู้ซื้อมาเมื่อวันที่ 29 ธ.ค. 2022 ประกอบกับการบริหารจัดการสัดส่วนหนี้ที่ดี โดยมีสัดส่วนเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 54.5% ของเงินกู้รวม (3.5 พันล้านบาท) ซึ่งช่วยบรรเทาผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้นไปได้ โดยต้นทุนของภาระหนี้ใน 1Q23 เฉลี่ยอยู่ที่ 4.1%.

• Analysis

คาดเงินปันผลจ่ายจะทรงตัวที่ 0.223 บาทใน 2Q23F

เนื่องจาก i) สัญญาเช่าที่จะหมดอายุส่วนใหญ่อยู่ใน 4Q23 จากทั้งหมด 22.4% ในปีนี้ ซึ่ง 1.6% อยู่ใน 1Q23 และมีอัตราการต่ออายุ 82.5% โดยมีการปรับขึ้นค่าเช่า 1%-2% ii) มีเงินกู้ที่จะครบกำหนดชำระคืนเงินต้นเพียง 0.5% ในปีนี้ และ 54.5% ของเงินกู้ทั้งหมดเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่  LTV ปัจจุบันอยู่ที่ 31.3%  หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นทุก ๆ 0.5% จะทำให้เงินปันผลลดลง 0.013 บาท

จะเพิ่มขนาดสินทรัพย์เท่าตัวเป็น 2 หมื่นล้านบาท ภายในปี 2025

AIMIRT จะเดินหน้าตามแผนซื้อสินทรัพย์ใหม่ โดยกองมีอิสระที่จะเลือกซื้อสินทรัพย์จากรายใดก็ได้ (ไม่ติดเงื่อนไขว่าต้องซื้อจากสปอนเซอร์เดิมเท่านั้น) มูลค่าสินทรัพย์เพิ่มขึ้นถึงสี่เท่าตัวจาก 2.5 พันล้านบาทในปี 2018 เป็น 1 หมื่นล้านบาท (Fig. 18-19) ทั้งนี้ หากสินทรัพย์ที่ซื้อเพิ่มมีขนาดต่ำกว่า 1% ของสินทรัพย์รวม AIMIRT จะใช้เงินกู้ทั้งหมด (แต่ถ้ามากกว่านั้นจะใช้เงินและเงินเพิ่มทุน) สินทรัพย์ใหม่จะช่วยให้เงินปันผลเพิ่มขึ้น และมูลค่าตลาดเพิ่มขึ้น (ในกรณีที่มีการเพิ่มทุน) ซึ่งจะทำให้สภาพคล่องการซื้อขายหุ้นมากขึ้นด้วย

• Action/ Recommendation

ผลตอบแทนที่แท้จริงน่าสนใจ

จากราคาปิดล่าสุด และสมมติเงินปันผลต่อไตรมาสของปีนี้จะเท่ากับเงินปันผลที่จ่ายใน 1Q23 ผลตอบแทนเงินปันผลจะอยู่ที่ 7.8% และอัตราผลตอบแทนที่แท้จริงจะอยู่ที่ 6.3% นอกจากนี้ ราคาตลาดของ AIMIRT ยังต่ำกว่า NAV 8% โดยกองทุนมีพอร์ตลงทุนที่แข็งแกร่ง โดยเป็นกรรมสิทธิ์  60% และสิทธิการเช่า 40% ซึ่งมีสัญญาเช่าระยะยาวโดยมีอายุเฉลี่ย 27.1 ปี และ WALE ที่ 6.8 ปี