บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง:
Central Pattana (CPN) เปิดห้างและเปิดโอกาสเติบโต
Company Update
คำชี้แจงที่สำคัญ: บริษัทหลักทรัพย์เมย์แบงก์กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) อาจมีธุรกรรมกับบมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ประเด็นการลงทุน
การที่ศูนย์การค้ากลับมาเปิดได้ และการระบาดของโควิดเริ่มคลี่คลาย คาดว่าจะทำให้จำนวนลูกค้าเข้าศูนย์การค้าค่อยๆฟื้นตัวขึ้น และรายได้จะกลับมาฟื้นตัวได้ตั้งแต่ 4Q64 ซึ่งเป็นไฮซีซั่น ขณะที่การเข้าซื้อ SF คาดว่าจะเสร็จภายในปีนี้ ซึ่งเป็นการขยายพอร์ตโครงการศูนย์การค้าของ CPN รวมทั้งสร้างโอกาสเติบโตมากขึ้นในระยะยาว แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย (DCF) 60 บาท
กลับมาฟื้นตัวหลังเปิดศูนย์การค้า
แม้เราคาดว่า การที่ศูนย์การค้ากลับมาเปิดได้ตั้งแต่ 1ก.ย. จะยังไม่ทำให้จำนวนลูกค้ากลับมามากทันที แต่เป็นสัญญาณเชิงบวกต่อรายได้ ซึ่งมีโอกาสฟื้นตัวขึ้นใน 4Q64 หลังจากได้รับผลกระทบมากในเดือนก.ค.–ส.ค.ที่มีการปิดศูนย์การค้า CPN 21 แห่ง (จากทั้งหมด 33 แห่งในไทย) โดยเราคาดว่ารายได้ค่าเช่าจะฟื้นตัวขึ้นตั้งแต่ 4Q64 ซึ่งเป็นไฮซีซั่น โดยจำนวนลูกค้าเพิ่มขึ้นและส่วนลดค่าเช่าจากค่อยๆลดลงเหมือนกับช่วงท่ีมีการคลายล็อกดาวน์เมื่อปีก่อน ท่ีจำนวนลูกค้าเพิ่มขึ้นจาก 20-30% มาเป็น 60-70% และ 80-90% หลังจากห้างกลับมาเปิด 2 เดือนและ 5 เดือน ตามลำดับ
เข้าถือหุ้น SF 56.26% และเตรียมเทนเดอร์ออฟเฟอร์
CPN ได้เข้าซื้อหุ้น SF จาก MAJOR และกลุ่มผู้ถือหุ้นเดิมบางส่วนรวม 52.15% ทำให้มีสัดส่วนถือหุ้น SF เพิ่มเป็น 56.26% และจะมีการทำ Tender offer หุ้นท่ีเหลือทั้งหมดของ SF ซึ่งคาดว่าจะเสร็จภายใน 4Q64 โดยเมื่อมีการรวมงบการเงินของ SF เบื้องต้น คาดว่าจะเพิ่มกำไรให้กับ CPN ประมาณ 600 ล้านบาทต่อปี หรือคิดเป็น 5% ของกำไร CPN (คิดภายใต้มาตรฐานบัญชีแบบเดียวกับ CPN) แต่คาดว่าจะมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นประมาณ 500 ล้านบาทต่อปี จากสมมติฐานการกู้ยืมเงินทั้งจำนวนมาลงทุน
ขยายพอร์ตโครงการศูนย์การค้าและสร้างโอกาสเติบโตระยะยาว
การซื้อหุ้น SF เป็นการขยายพอร์ตของ CPN ไปสู่ Community mall เพื่อเข้าถึงกลุ่มลูกค้าใหม่ๆ รวมทั้งได้เมกาบางนาซึ่งเป็น Super Regional Mall ที่ประสบความสำเร็จมาก และยังมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่อง อีกทั้งมีโอกาสเปิดโครงการใหม่ ทั้งในพื้นที่ CBD และบนที่ดินรอการพัฒนาของ SF คือ บางนา บางใหญ่ และรังสิต ซึ่งมีพื้นที่รวมมากกว่า 300 ไร่ ฐานะการเงิน CPN ยังแข็งแกร่ง คาดอัตราส่วนหนี้ส้นสุทธิต่อทุนเพิ่มจาก 0.4 เท่าเป็น 0.8 เท่า แต่ยังมีโอกาสลดหนี้ส้นจากการขายสินทรัพย์เข้า CPNREIT
ความเสี่ยง: ขยายการล็อกดาวน์ ปรับค่าเช่าได้น้อยกว่าคาด เลื่อนเปิดโครงการ
