บล.กรุงศรีฯ:
| กลุ่มอุตสาหกรรม | กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ |
| หุ้น | CPNREIT |
| มูลค่าพื้นฐาน | 25.50 |
| คำแนะนำ | BUY |
ศูนย์การค้ากลับมาเปิดอีกครั้งเมื่อ 1 ก.ย.หลังปิดสองเดือนจากมาตรการป้องกันการระบาดของโควิด เราได้ไปสังเกตุการณ์ที่ห้างและพบอุปสงค์ค่อนข้างมากในร้านอาหาร, ร้านอุปกรณ์มือถือและร้านตัดผม เราคาดจำนวนผู้ใช้บริการฟื้นตัว 30% ของระดับก่อนโควิดในวันทำการและ 60% ในวันหยุด จากเป้าหมายของรัฐบาลในการฉีดวัคซีน 70% ของประชากรทั้งหมดภายในสิ้นปี ดังนั้นการเปิดห้างจะเต็มรูปแบบได้ ผลกำไรของกองทุนจะต่ำสุดใน 3Q21F และสูงขึ้นใน 4Q21F เราปรับคาดการณ์กำไรลง 6-27% ในปี FY21-23F และปรับราคาเป้าหมายเป็นสิ้นปี 2022 ที่ 25.5 บาท ผลตอบแทนรวม 21% น่าสนใจ คงคำแนะนำ ซื้อ
การสังเกตุการณ์ยืนยันอุปสงค์คงค้างมีจริง
เราสังเกตุการณ์ที่เซ็นทรัลพลาซ่าพระราม 3 เย็นวันพฤหัสที่ผ่านมาและเซ็นทรัลพลาซ่าพระราม 2 วันเสาร์บ่าย เราเชื่อว่าจำนวนผู้ใช้บริการฟื้นตัว 30% ของระดับก่อนโควิดในวันทำการและ 60% ในวันหยุด ร้านค้าส่วนใหญ่กลับมาเปิด แต่มีซุ้มขายของลดลง มีการตกแต่งและพื้นที่โปรโมชั่นเป็นการดึงดูดผู้ใช้บริการกลับมา เรากเห็นแถวรอร้านอาหาร และอุปสงค์ในร้านอุปกรณ์มือถือ และร้านตัดผม แต่เป็นส่วนน้อยสำหรับแฟชั่น
ผ่อนคลายล็อกดาวน์มีผลบังคับตั้งแต่ 1 ก.ย.
มาตรการหลัก ๆ ได้แก่ i) ศูนย์การค้าปิด(เปิดได้เพียงซุปเปอร์มาร์เก็ตและร้านขายยา) ช่วง 28 มิ.ย. -31 ส.ค. และเปิดทำการได้ถึง 20.00น. ตั้งแต่ 1 ก.ย. ii) ห้ามนั่งทานในร้านอาหารและเดลิเวอรี่ (10 ก.ค. -2 ส.ค.), บริการเดลิเวอรี่ได้อย่างเดียว (3-31 ส.ค.) และผ่อนคลายการนั่งทานในร้าน 50% ของจำนวนที่นั่งทั้งหมดตั้งแต่ 1 ก.ย. รัฐบาลยังไม่อนุญาตให้เปิดสถาบันกวดวิชา, ฟิตเนส, และกิจกรรมการตลาด
ปรับคาดการณ์กำไร
จากการล็อกดาวน์ล่าสุด เราปรับส่วนลดค่าเช่าเป็น 40%, 20% และ 10% (จาก 25%, 12% และ 6%) ช่วงปี FY21F-FY23F ตามลำดับ ส่งผลให้ปรับคาดการณ์กำไรที่จ่ายเงินปันผลได้ลง 27%, 12% และ 6% เป็น 1.8 พันลบ. , 2.8 พันลบ., และ 3.4 พันลบ. ตามลำดับ และปรับราคาเป้าหมายลงจาก 26.00 บาทเป็น 25.50 บาท (เลื่อนฐาน valuation เป็นสิ้นปี 2022) การวิเคราะห์ sensitivity สะท้อนว่าถ้าส่วนลดลง 1% กำไรที่จ่ายปันผลได้จะลดลง 2%
