บล.บัวหลวง:
Residential Property – ราคาบ้านปรับตัวขึ้นอย่างมีนัยในเดือน มิ.ย. ผู้พัฒนาอสังหาฯเห็นการฟื้นตัวที่ชัดขึ้น (NEUTRAL)
ตัวเลขดัชนีราคาที่อยู่อาศัยของธปท. (RRPI) ปรับตัวขึ้นอย่างมีนัย ในเดือน มิ.ย. ทั้งสำหรับกลุ่มแนวราบและราคาที่ดิน (แต่ไม่ใช่สําหรับคอนโด) โดยผู้พัฒนาอสังหาฯมีมุมมองเชิงบวกต่อแนวโน้มในครึ่งหลังของปี 2566 โดยหลักจากอุปสงค์ที่แข็งแกร่งของกลุ่มโครงการระดับบนและคอนโด
RRPI ในไตรมาส 2/66 ปรับตัวขึ้นอย่างมาก YoY และ QoQ
ตัวเลขดัชนีราคาที่อยู่อาศัยของธปท. (มาตรวัดราคาบ้าน) อยู่ที่ 176.1 สําหรับเดือน มิ.ย. 2566 ขึ้น 2.5% YoY และ 0.4% QoQ สะท้อนจากต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้นในไตรมาส 2/65-3/65 การเพิ่มขึ้น YoY และ QoQ ใน เดือน มิ.ย. มาจากโครงการแนวราบและราคาที่ดิน (แต่ไม่ใช่สําหรับคอนโด) ดัชนีย่อยสำหรับราคาบ้านเดี่ยว ทำสถิติสูงสุดในรอบทศวรรษที่ 157.7 ในเดือน มิ.ย. เพิ่มขึ้น 3.3% YoY และ 0.4% QoQ ดัชนีย่อยราคาโครงการ ทาวน์เฮาส์อยู่ที่ 176.1 (สูงในรอบทศวรรษเช่นกัน) เพิ่มขึ้น 3.6% YoY และ 0.6% QoQ และดัชนีย่อยราคาที่ดินอยู่ที่ 181.6 เพิ่มขึ้น 1.1% YoY และ 3.8% QoQ ในทางตรงกันข้ามดัชนีย่อยราคาคอนโดอยู่ที่ 188.9 (ลดลงจากระดับ สูงสุดในรอบ 10 ปีในเดือน มี.ค.) เพิ่มขึ้น 1.9% YoY แต่ลดลง 3.0% QoQ (จากสัดส่วนของการเปิดตัวโครงการระดับล่างมากขึ้น QoQ)
เช็คแนวโน้มกับกลุ่มผู้พัฒนาสําหรับไตรมาส 3/66-4/66
ผู้พัฒนาที่เราพูดคุยด้วยกล่าวว่าอุปสงค์ต่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นตั้งแต่เดือน พ.ค. เนื่องจากผู้ซื้อบ้านรับรู้ว่าต้นทุนเพิ่มขึ้นและคาดว่าอัตราดอกเบี้ยจํานองจะเพิ่มขึ้นด้วย บริษัทต่างๆ มีมุมมองดีมากสำหรับแนวโน้มตลาดระดับไฮเอนด์ ซึ่งผู้ซื้อบ้านกำลังจองยูนิต โดยคาดว่าราคาจะปรับขึ้นอย่างมากในครึ่งหลังของปี 2566 และอัตราการเข้าชมสำนักงานขายคอนโดก็อยู่ในเกณฑ์ดี
อุปสงค์ชาวต่างชาติต่อโครงการคอนโดจะปรับตัวดีขึ้นในไตรมาส 3/66-4/66
ในปี 2565 ชาวต่างชาติซื้อคอนโดมูลค่ารวม 2 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 11% ของมูลค่าขายคอนโดทั้งหมดในปีนั้น เมื่อดูจากสถิติในปี 2562 ชาวต่างชาติ ชื้อคอนโดประมาณ 15% ที่ขายในปีนั้น การซื้อจากต่างประเทศลดลงเหลือ 3.5% ในปี 2563 และ 5.4% ในปี 2564 (ยุคโควิด) AREA คาดการซื้อคอนโดของต่างชาติกลับมาใกล้เคียงสัดส่วนปี 2562 (15%) อิงจากสมมติฐานเชิงอนุรักษ์นิยมที่ 10% คือยอดซื้อคอนโดต่างชาติในปีนี้จะอยู่ที่ 1.8-1.9 หมื่นล้านบาท เท่ากับ 15-17% ของคอนโดพร้อมอยู่ที่เปิดขายใน ณ สิ้นปี 2562
เห็นสัญญาณใกล้ผ่านจุดต่ำสุด คาดจะเห็นกิจกรรมที่น่าตื่นเต้นในครึ่งหลังของปี 2566
บริษัทอสังหาฯมีแผนการเปิดตัวโครงการจำนวนมากในครึ่งหลังของปี 2566 โดยมูลค่ารวมการเปิดตัวอยู่ที่ 8.8 หมื่นล้านบาทสำหรับไตรมาส 3/66 (แนวราบ 77% และคอนโด 23%) เพิ่มขึ้น 41% YoY และ 28% QoQ และ1.19 แสนล้านบาทสำหรับไตรมาส 4/66 เพิ่มขึ้น 53% YoY และ 36% QoQ ยอดจองในไตรมาส 3/66 น่าจะเพิ่มขึ้น YoY และ QoQ เราคาดว่ารายได้และกำไรโดยรวมของธุรกิจที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้น QoQ ในช่วงไตรมาส 3/66-4/26 (ไตรมาสที่ดีที่สุดของปี หนุนจากยอดขายคอนโด ขณะที่ยอดขายแนวราบมีแนวโน้มทรงตัว YoY) และค่าเฉลี่ย PER ปี 2566 ของกลุ่มอสังหาฯที่เราให้คำแนะนำอยู่ที่เพียง 8.5 เท่า ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในอดีตอยู่ 1 ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน ปัจจุบันเราชอบ AP ซึ่งได้รับแรงหนุนจากยอดโอนอย่างต่อเนื่องและกำหนดการเปิดตัวโครงการที่มากขึ้น ตามด้วย LH โดยได้แรงหนุนจากแผนการแยกโรงแรม 2 แห่งในพัทยา เข้ากอง REIT ในไตรมาส 4/66
