PPF – ดีล M&A ได้ประโยชน์ทั้งสองฝ่าย

• What’s new

แผนแลกหุ้นกับ AIMIRT

AIMIRT มีแผนจะลงทุน RBF จำนวน 90 ยูนิต (134,338.4 ตร.ม.) จาก PPE ด้วยการแลกหุ้น ไม่เกิน 196.02 ล้านหุ้นใหม่ของ AIMIRT ให้กับ PPE และเงินสดไม่เกิน 168.4 ล้านบาท (ใช้สินเชื่อธนาคาร) ซึ่งจะทำให้ทุนจดทะเบียนชำระแล้วของ AIMIRT เพิ่มขึ้นเป็น 791.5 ล้านหุ้น หลังธุรกรรมนี้ สินทรัพย์และหนี้สินของ PPE จะถูกโอนให้ AIMIRT และ PPF จะออกจากตลาด (delist) ทั้งนี้ PPF จะจัดประชุม AGM วันที่ 27 กันยายน โดยต้องการเสียงสนับสนุนอย่างน้อย 75% จากผู้มีสิทธิ์ออกเสียงในที่ประชุมเพื่ออนุมัติแผนดังกล่าว คาดว่าธุรกรรมจะเกิดขึ้นใน 1Q24 หากกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการลดค่าธรรมเนียมในการแปลงสภาพ PPF เป็น REIT มีผลบังคับใช้ มิฉะนั้นจะเลื่อนเป็น 3Q/4Q ปีหน้า ถ้าหากกฎหมายดังกล่าวยังไม่มีผลบังคับภายในเดือนมิถุนายน 2024

• Analysis

Swap ratio 0.8731 หุ้นของ AIMIRT และเงินสด 0.75 บาท/หน่วยสำหรับ PPF 1 หน่วย

การกำหนดราคาดังกล่าวอิงจาก NAV ของ PPF และ AIMIRT ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2023 โดยอยู่ในช่วง 0.8119-1.1230 หน่วยของ AIMIRT ต่อ 1 หน่วยของ PPF ตามที่ IFA แนะนำ โดยอิงจากการประเมินมูลค่าด้วยวิธี NAV และ DCF โดย Discover Management Co.,Ltd. (DM), ซึ่งสะท้อนถึงอัตรากำไร และความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดของ PPE และ AIMIRT ที่จะได้รับในอนาคต

เงินปันผลต่อหุ้นจะเพิ่มขึ้นหลังควบรวม

DM คาด DPU ของ AIMIRT ในปี 2024 ที่ 0.9003 บาท (หรือ 0.8989 บาท ในกรณีที่ไม่ได้ประโยชน์จากการลดค่าธรรมเนียม ถ้าหากกฎหมายเกี่ยวกับการลดค่ารรมเนียมยังไม่มีผลบังคับใช้ในตอนที่ทำธุรกรรม) คิดเป็น DPU 0.8492/0.8478 บาท/หน่วยของ PPF ซึ่งสูงกว่า 0.72 บาท/หน่วยก่อนทำธุรกรรม

ข้อดีและข้อเสียของดีลนี้

ข้อดีสำหรับผู้ถือหน่วย PPF ได้แก่ (i) กระจายความเสี่ยงและเพิ่มฐานลูกค้า (ii) สภาพคล่องการซื้อขายจะสูงขึ้น (มูลค่าตลาด AIMIRT จะเพิ่มขึ้นจาก 6.5 พันล้านบาทเป็น 8.5 พันล้านบาท เป็น REIT ที่ใหญ่อันดับ 12 ของไทย) (iii) โอกาสเติบโตในอนาคต (PPF เป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์และไม่สามารถเพิ่มทุนหรือลงทุนสินทรัพย์ขนาดใหญ่ได้) (iv) เพิ่มความสามารถและความยืดหยุ่นในการบริหาร จัดการโครงสร้างทางการเงิน ส่วนข้อเสียได้แก่ (i) สัดส่วนการถือหุ้นของนักลงทุนจะลดลง (iii) สัดส่วนสินทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิลดลงจาก 100% เป็น 60% และสัดส่วนสินทรัพย์ใน EEC ลดลงจาก 100% เป็น 28% ของพอร์ต และ (ii) สัดส่วน LTV จะ เพิ่มขึ้นจากศูนย์เป็น 28%

• Action/Recommendation

แนะนำให้ลงมติอนุมัติ เพื่อเงินปันผลที่เพิ่มขึ้น

จากประมาณการของ DPU ที่ 0.8492/0.8478 บาท สำหรับงวด 1 มกราคม-31 ธันวาคม 2024 คิดเป็นอัตราผลตอบแทนเงินปันผล, 8.0%/7.99% และอัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่แท้จริง (real yield) น่าสนใจที่ 6.77%/6.75%  ซึ่งใกล้เคียงกับก่อนควบรวม