บล.หยวนต้า (ประเทศไทย):
Britania (BRI) Valuation ยังถูกมากแม้รวมความเสี่ยงปัจจัยมหภาค
Action BUY (Maintain)
- TP upside (downside) +43.4%
- Close Nov 2, 2023 Price (THB) 7.60
- 12M Target (THB) 10.90
- Previous Target (THB) 13.40
What’s new?
- คาดกำไรปกติ 3Q66 ลดลง -7.6% QoQ แต่เติบโตโดดเด่นกว่า +29.8% YoY
- บริษัทรายงาน Presale 3Q66 ที่ 3.1 พันลบ. เป็นจุดสูงสุดใหม่แม้การเปิดตัวโครงการ 3 โครงการจะอยู่ในช่วงปลายไตรมาส
- ทั้งแนวโน้มผลประกอบการและแนวโน้ม Presale 4Q66 คาดเป็นจุดสูงสุดของปี จากแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ราว 1.0 หมื่นลบ. หรือคิดเป็น 48% ของมูลค่าการเปิดตัวทั้งปี
Our view
- แม้เราได้ปรับลดประมาณการปี 2567 ลดลงเล็กน้อย ประกอบกับการปรับลด PER เหมาะสมเพื่อสะท้อนความเสี่ยงจากปัจจัยมหภาค แต่ราคาเหมาะสมใหม่ที่ 10.90 บาทยังมี Upside gain ที่สูงถึง +43.4%
- เพื่อให้ประมาณการมีความอนุรักษ์นิยมมากขึ้น เราได้ปรับลด Dividend Payout Ratio ของปี 2566/67 ลงเป็น 45% ยังให้ Dividend Yield ในระเบที่สูงถึง 8.3% และ 10.6% ตามลำดับ
- เลือกเป็น Top Pick ของกลุ่ม
คาดกำไรปกติลดลงเล็กน้อย QoQ แต่เติบโตเด่น YoY
เราคาดบริษัทจะรายงานรายได้และกำไรสุทธิ 3Q66 ที่ 1.1 พันลบ. (+0.8% QoQ, -13.8% YoY) และ 419 ลบ. (+20.3% QoQ, +26.7% YoY) ตามลำดับ แต่หากหักกำไรพิเศษจากการจัดตั้งบริษัทร่วมทุนกับพันธมิตร (Share Premium) คาดกำไรปกติจะอยู่ที่ 318 ลบ. ลดลงเล็กน้อย -7.6% QoQ แต่เติบโตเด่น +29.8% YoY
กำไรปกติที่คาดปรับตัวลดลง QoQ เป็นผลมาจากอัตรากำไรขั้นต้น 3Q66 คาดที่ 31.0% (-177 bps QoQ, -188 bps Yor) จากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นมาจากการปรับผังโครงสร้าง และความล่าช้าในการก่อสร้างที่เกิดขึ้นจากด้าน ผู้รับเหมาของโครงการ Belgravia Rama 9 อย่างไรก็ตาม เราประเมินรายการดังกล่าวจะเป็น One-time event และ GPM ควรฟื้นตัวกลับไปสู่ระดับปกติที่ราว 32.7% ตั้งแต่ช่วง 4Q66 เป็นต้นไป
ทั้งนี้ คาดการณ์การเติบโตของกำไรปกติที่แข็งแกร่งกว่า +29.8% YoY เป็นผลมาจากแรงหนนจากรายได้บริหารโครงการ (Management Income) คาดที่ 504 ลบ. (+3.4% QoQ, +441.2% YoY) จากการจัดตั้งบริษัทร่วมทุน กับพันธมิตรที่เพิ่มมากขึ้น และประเมิน BRI จะมีการเซ็นสัญญาร่วมทุนเพิ่มเติมอีกราว 8 โครงการในช่วง 3Q66 ซึ่งจะทำให้รายได้ดังกล่าวมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องในช่วง 4Q66
Presale แข็งแกร่งทำ New High แม้โครงการทั้งหมดเปิดตัวในช่วงปลายไตรมาส
บริษัทรายงานยอด Presale ช่วง 3Q66 ที่ 3.1 พันลบ. (+9.5% QoQ, +9.4% YoY) ทำจุดสูงสุดใหม่เป็นประวัติการณ์ แบ่งเป็นสัดส่วนโครงการปัจจุบันและยอด Presale จากโครงการที่เปิดตัวใหม่ในช่วง 3Q66 ที่ 90:10 สะท้อนการระบายสินค้าคงคลังที่ยังมี Momentum ที่ดีต่อเนื่องจากช่วง 2Q66
ในช่วง 3Q66 บริษัทได้เปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้นจำนวน 3 โครงการคือ Grand Britania Wongwaen-Prachautid (1.6 พันลบ.), Grand Britania Thawai Watthana (2.0 พันลบ.) และ Britania Bangna-Thepharak (2.2 พันลบ,) โดยเฉลี่ยมี Take-up rate แล้วราว 10% ของมูลค่าโครงการรวม ซึ่งนับว่าเป็นระดับที่ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยเนื่องจากทั้ง 3 โครงการเปิดตัวในช่วงปลายไตรมาสในเดือน ก.ย. 66
สำหรับแนวโน้ม Presale ในช่วง 4Q66 คาดทำ New High ต่อเนื่อง แม้เราคาดบริษัทมีแนวโน้มปรับเปลี่ยนแผนโครงการที่จะเปิดตัวใหม่จากราว 12-13 โครงการ ลดลงเหลือราว 8 โครงการ แต่หากคิดเป็นมูลค่าจะใกล้เคียง กับแผนเดิมที่ราว 1.15 หมื่นลบ. และจะคิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึง 48% ของมูลค่าการเปิดตัวทั้งปี
ปรับลด PER เหมาะสมลง เพื่อสะท้อนความเสี่ยงจากปัจจัยมหภาค
แม้เราทำการปรับเพิ่มประมาณการกำไรปกติปี 2566 เล็กน้อยที่ 2.0% เป็น 1.4 พันลบ. แต่ปรับลดประมาณการทำไรปี 2567 ลดูลง -3.1% เป็น 1.5 พันลบ. สาเหตุหลักเป็นผลมาจากการปรับลดรายได้การโอนกรรมสิทธิ์จากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย และการชะลอการตัดสินใจของผู้บริโภคเพื่อรอติดตามมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อจากภาครัฐ
นอกจากนี้ เราได้ทำการปรับลด PER เหมาะสมลงจากเดิมที่ 8.3 เหลือ 6.8x จากสถานการณ์การปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลของหลายประเทศทั่วโลก ซึ่งก่อให้เกิดการ De-rate ในเชิง Valuation ของสินทรัพย์เสี่ยงโดยรวม
คงคำแนะนำ “ซื้อ” และเลือกให้เป็น Top Pick ของหุ้นอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลาง-เล็ก แม้การปรับลดประมาณการปี 2567 และการปรับลด PER ซึ่งทำให้ราคาเหมาะสมใหม่อยู่ที่ 10.90 บาท/หุ้น แต่ราคาปัจจุบันคิดเป็น PER66/67 ที่เพียง 4.7x และ 4.5x ตามลำดับ ถูกที่สุดในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ เพื่อให้ประมาณการเงินปันผลมีความอนุรักษ์นิยมมากขึ้น เราได้ปรับลด Dividend Payout Ratio ของปี 2566/67 ลงเป็น 45% (เทียบกับ 54% ในปี 2565) จะคิดเป็นเงินปันผลงวด 2H66 และปี 2567 ที่ 0.61 บาท/หุ้น และ 0.78บาท/หุ้น ยังให้ Dividend Yield ที่สูงถึง 8.3% และ 10.6% ตามลำดับ
