บล.หยวนต้า (ประเทศไทย):
NOBLE DEVELOPMENT ยังเผชิญกับแรงกดดันในระยะสั้น
Action
Trading (Downgrade)
TP upside (downside) 13.2%
Close Sep 30, 2021 Price (THB) 6.45
12M Target (THB) 7.30
Previous Target (THB) 10.40
What’s new?
- บริษัทปรับลดเป้าหมายการเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2564 จาก 4.50 หมื่นลบ. เป็น 2.8 หมื่นลบ. จากผลกระทบของ COVID-19 และมาตรการปิดแคมป์ก่อสร้าง
- คาดวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนส่งผลลบต่อกำลังซื้อต่างชาติในช่วง 2H64-2565
- แนวโน้มผลประกอบการ 3Q64 คาดเป็นจุดต่ำสุดของปี จากกิจกรรมการเดินทางที่จำกัด และการไม่มีโครงการแนวสูงเสร็จใหม่ แต่จะฟื้นตัวขึ้นเด่นใน 4Q64 หนุนจากการขายพื้นที่เพื่อการพาณิชย์
Our View
- ปรับลดประมาณการปี 2564/65 ลง 26% และ 21% เป็น 1.4 พันลบ. ตามลำดับ
- ปรับลดคำแนะนำเป็น “Trading” และปรับไปใช้ราคาเป้าหมาย ณ สิ้นปี 2565 ที่ 7.30 บาท/หุ้น
- เชิงกลยุทธ์แนะนำชะลอการลงทุนไปหลังช่วงประกาศผลประกอบการ 3Q64 ที่คาดเป็นจุดต่ำสุดของปี และเริ่มเข้าสู่ช่วงของฤดูปันผล 2H64 คาดที่ 0.35 บาท/หุ้น คิดเป็น Dividend Yield ที่สูงถึง 5.4%
ปรับลดเป้าหมายการเปิดตัวโครงการใหม่… เลื่อนการเปิดตัวบางส่วนไปยังปี 2565
ผลกระทบเชิงลบของการแพร่ระบาด COVID-19 ระลอกที่ 2 และ 3 ต่ออัตราดูดซับอุปทานโครงการแนวสูงในช่วง 1H64 และมาตรการปิดแคมป์คนงานก่อสร้างในช่วงต้น 3Q64 เป็นผลให้บริษัทเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 1H64 จำนวน 2 โครงการไปยังช่วง 2H64 ได้แก่ 1) Nue Condo @ Don Muang (มูลค่า 2.4 พันลบ.) และ 2) โครงการ The Embassy at Wireless (โครงการ JV มูลค่า 1.0 หมื่นลบ.) ส่งผลให้บริษัทมียอดเปิดตัวโครงการใหม่สะสมในช่วง 1H64 ที่เพียง 6.1 พันลบ. ต่ำกว่าแผน ณ ต้นปีของบริษัทท่ี 1.9 หมื่นลบ. สำหรับแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 2H64 อยู่ที่ 5 โครงการรวมมูลค่า 2.2 หมื่นลบ. แบ่งเป็นโครงการแนวสูง 4 โครงการ รวมมูลค่า 2.1 หมื่นลบ. (มี Highlight คือ โครงการ The Embassy at Wireless มูลค่า 1.0 หมื่นลบ. และโครงการแนวสูงบนทำเลถนนพระราม 9 มูลค่า 5.9 พันลบ.) และโครงการแนวราบ 1 โครงการมูลค่า 700 ลบ. ทำให้แผนเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2564 รวมทั้งหมดอยู่ที่ 2.8 หมื่นลบ. ต่ำกว่าแผน ณ ต้นปีของบริษัทท่ี 4.5 หมื่นลบ. จากการเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 4 โครงการ รวมมูลค่า 1.6 หมื่นลบ.ไปยังปี 2565
วิกฤต Evergrande คาดเป็นประเด็นกดดันกำลังซื้อต่างชาติในปี 2565
เราประเมินผลกระทบเบื้องต้นของวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนท่ีอาจนำไปสู่การขายทอดสินค้าคงคลังเข้าสู่ ตลาดในราคาท่ีต่ำกว่าสภาวะปกติอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อต่างชาติในช่วง 2H64–ปี 2565 โดยเฉพาะลูกค้าชาวจีน ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนกว่า 86% ของยอดขายต่างชาติทั้งหมดของบริษัทในช่วง 1H64 (Presale 1H64 ท่ี 4.3 พันลบ.มีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติท่ี 28%) ขณะท่ียอดโอนกรรมสิทธ์ิในช่วง 1H64 ท่ี 4.4 พันลบ.มีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติท่ี 53% (ยอดโอนจากลูกค้าจีนคิดเป็นราว 50% จากยอดโอนต่างชาติทั้งหมด) จึงคาดเป็นประเด็นหลักกดดันยอดขายและรายได้ในช่วง 2H64-2565
อย่างไรก็ตาม Backlog ณ สิ้น 2Q64 ของบริษัทท่ี 1.2 หมื่นลบ. และมีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติอยู่ราว 30% แต่บริษัทมีนโยบายการเก็บเงินดาวน์ของลูกค้ากลุ่มนี้ที่เฉลี่ยราว 30-35% จึงคาดไม่ได้ส่งผลลบต่ออัตราการปฏิเสธสินเช่ือ และอตัราการยกเลิกของลูกค้าอย่างมีนัยสำคัญ
แนวโน้มผลประกอบการ 3Q64 คาดเป็นจุดต่ำสุดของปี
เบื้องต้น เราคาดผลประกอบการ 3Q64 เป็นจุดต่ำสุดของปีท่ีราว 150-200 ลบ.จากการไม่มีโครงการแนวสูงเสร็จ ใหม่พร้อมโอน รายได้ส่วนใหญ่จึงจะมาจากการระบาย Inventory ขณะที่ผลกระทบของการแพร่ระบาด COVID-19 ระลอกท่ี 3 และมาตรการล็อกดาวน์ในช่วงเดือน ก.ค. 2564 เป็นปัจจัยหลักท่ีจำกัดกิจกรรมการเดินทาง กดดัน ยอดเยี่ยมชมโครงการ และยอดการโอนกรรมสิทธ์ิ อย่างไรก็ดี เราคาดผลประกอบการจะฟื้นตัวขึ้นเด่น QoQ ในช่วง 4Q64 จาก 1) มาตรการผ่อนคลายล็อกดาวน์ในช่วงต้นเดือน ก.ย. 2564 กอปรกับยอดผู้ติดเชื้อ COVID-19 ที่เริ่มทรงตัว ขณะที่จำนวนการฉีดวัคซีนเข็มแรกในกรุงเทพที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง หนุนด้วยวัคซีน mRNA ท่ีคาดจะเข้า มามากขึ้นในช่วง 4Q64 และ 2) คาดบริษัทบันทึกกำไรจากการขายพื้นท่ีเพื่อการพาณิชย์ในโครงการ Noble Remix ท่ีระดับ 250-300 ลบ.+/- (รวมอยู่ในประมาณการปี 2564 ของเราแล้ว)
ปรับลดประมาณการกำไรปี 2564/65… ปรับลดคำแนะนำเป็น “TRADING” ท่ี 7.30 บาท/หุ้น
เราปรับลดประมาณการกำไรปกติปี 2564/65 ลง 26% และ 21% เป็น 1.4 พันลบ. และ 1.7 พันลบ.ตามลำดับหลักๆ จากอุปสงค์โครงการในประเทศท่ียังอ่อนแอ ขณะที่กำลังซื้อต่างชาติในช่วง 2H64-2565 คาดได้รับผลกระทบจากวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีน
ปรับลดคำแนะนำเป็น “TRADING” ราคาเหมาะสม ณ สิ้นปี 2565 ท่ี 7.30 บาท/หุ้น (อิง PER2565 ท่ี 7.0x เทียบเท่า +1.0SD จากค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี ของบริษัท และ อิง Dilution จาก NOBLE-W2 ในปี 2564/65 ท่ี 50% และ 25% ตามลำดับ) เชิงกลยุทธ์และนำชะลอการลงทุนไปหลังช่วงประกาศผลประกอบการ 3Q64 ท่ีคาดเป็นจุดต่ำสุดของปี และเริ่มเข้าสู่ช่วงของฤดูปันผล 2H64 คาดท่ี 0.35บาท/หุ้น คิดเป็น Dividend Yield ที่สูงถึง 5.4%
ความเสี่ยงสำคัญ ได้แก่ 1) ความไม่แน่นอนของสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ท่ีอาจส่งผลกระทบต่อ กำลังซื้อทั้งในและต่างประเทศ และ 2) อัตราการปฏิเสธสินเช่ือที่สูงกว่าคาดการณ์
