บล.กรุงศรีฯ:
REIT, PROPERTY AND INFRA FUND- ทุกตัวชี้วัดส่งสัญญาณดอกเบี้ยขาขึ้นจะสิ้นสุดเร็ว ๆ นี้ (POSITIVE)
ตัวชี้วัดของสหรัฐฯ ล้วนส่งสัญญาณเศรษฐกิจสหรัฐฯ ชะลอตัว และ Fed อาจจะหยุดขึ้นอัตราดอกเบี้ยไปจนถึงเดือนมีนาคมปีหน้า และปรับ อัตราดอกเบี้ยลงหลังจากนั้น ประเทศไทยปรับลดประมาณการ GDP ปี 2023 และ 2024 และกนง. อาจจะคงอัตราไปตลอดปีหน้า อัตรา ผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทย ลดลง 0.05-0.30% สอดคล้องกับ อัตราผลตอบแทนพันธบัตรสหรัฐฯ ส่งผลให้กอง REIT ของไทยดู น่าสนใจ (ส่วนต่างระหว่างเงินปันผลของ REIT และดอกเบี้ยพันธบัตร รัฐบาลสูงขึ้น) เราเลือกกองทุนฯ ที่มีปริมาณการซื้อขายและ ผลตอบแทนที่แท้จริงสูง ได้แก่ LHHOTEL, BTSGIF, WHAIR, FTREIT, FUTUREPF, AIMIRT, WHART, EGATIF, ALLY และ LPF
ตัวชี้วัดของสหรัฐฯ ชี้ให้เห็นถึงโอกาสในการสิ้นสุดของอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น
ตลาดคาดการเติบโตของ GDP สหรัฐฯ จะชะลอตัวลงเป็น 2.1% ใน 4Q23 จาก 4.9% ใน 3Q23 ตัวชี้วัดต่างๆ เริ่มสะท้อนนโยบายการเงินที่เข้มงวดเกินไป ได้แก่ (i) ยอดขายบ้านมือสองลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 13 ปีที่ 3.79 ล้านยูนิตในเดือนต.ค.; (ii) ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคแตะจุดต่ำสุดในรอบ 6 เดือน ที่ 61.3 ในเดือนพ.ย. (iii) ดัชนี PMI ภาคการผลิตและบริการรวมยังคงทรงตัวที่ 50.7 โดยดัชนี PMI การผลิตลดลงเป็น 49.4 ในเดือนพ.ย. ซึ่งต่ำที่สุดในรอบสามเดือน แม้ดัชนี PMI ภาคบริการจะเพิ่มขึ้นเป็น 50.8 ซึ่งเป็นจุดสูงสุดในรอบสี่เดือน แต่การจ้างงานกลับหดตัวเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2020 (iv) Leading Economic Indicators (LEI) ส่งสัญญาณความเสี่ยงภาวะเศรษฐกิจถดถอย โดยรายงานตัวเลขติดลบ 16 เดือน ติดต่อกัน (-7.6%) (v) Core PCE โดยทั่วไปมีความสัมพันธ์เชิงลบกับอัตราดอกเบี้ยของ Fed มีแนวโน้มลดลงมาที่ 3.5% ในเดือนพ.ย. (vi) ผลสำรวจของ CME Group ชี้ว่า Fed จะคงอัตราดอกเบี้ยไว้ที่ 5.25-5.50% จนถึงเดือนมีนาคม 2024 แล้วจึงเริ่มปรับลดอัตราดอกเบี้ย
กนง.จะคงอัตราดอกเบี้ยนโยบาย
กนง. ตัดสินใจคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 2.5% ในการประชุมเดือน พ.ย. วิจัยกรุงศรีคาดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะคงอัตรานี้ตลอดปีหน้า ธปท.ได้ปรับลดประมาณการเติบโตทางเศรษฐกิจปีนี้เป็น 2.4% (จาก 2.8%) และปีหน้าเป็น 3.2% (จาก 4.4%) หรือ 3.8% หากรวมกระเป๋าเงินดิจิทัล
อัตราผลตอบแทนพันธบัตรไทยลดลง REIT ดูน่าสนใจยิ่งขึ้น
อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุไม่เกิน 2 ปี ลดลง 0.05-0.19% ขณะที่อัตรา WHAIR (23.5) ผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 3-20 ปี ลดลง 0.18-0.30% เป็นไปในทิศทางเดียวกับการลดลงของตลาดพันธบัตรสหรัฐฯ ส่งผลให้ส่วนต่างระหว่างอัตราผลตอบแทนเงินปันผลของ REIT (เงินปันผลและเงินคืนทุน) และอัตราผลตอบแทนพันธบัตรสูงขึ้นจาก 3.7-4.8% ในเดือนม.ค.-ส.ค. 2023 เป็น 5.4-5.9% ในเดือนก.ย.-พ.ย. 2023
กองทุนที่น่าสนใจ: LHHOTEL, BTSGIF, WHAIR, FTREIT, FUTUREPF, AIMIRT, WHART, EGATIF, ALLY และ LPF
เราพิจารณาสองเกณฑ์ได้แก่ (i) สภาพคล่องในการซื้อขาย (มูลค่าตลาดสูงกว่า 5 พัน ลบ.) และ (ii) อัตราผลตอบแทนที่แท้จริงมากกว่า 5% (อัตราผลตอบแทนรวม (รวม เงินปันผลและเงินคืนทุน) หักด้วยต้นทุนการลงทุนที่ตัดจำหน่ายสำหรับสิทธิการเช่า) REIT ที่น่าสนใจได้แก:่ LHHOTEL (อัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 8.9%, P/NAV 0.9X) , BTSGIF (8.1%, 0.5X) , WHAIR (7.8%, 0.6X) , FTREIT (7.3%, 0.9X) , FUTUREPF (7.0% , 1.1X) , AIMIRT (6.8%, 0.9X) , WHART (6.6%, 0.9X) , EGATIF (5.8%, 0.7X) และ LPF (5.1%, 1.1X)
