บล.บัวหลวง:
Residential Property – โอกาสและความท้าทายสำหรับกลุ่มอสังหาฯ ในปีหน้า (UNDERWEIGHT)
เรามีมุมมองที่ระมัดระวังต่อตลาดอสังหาฯที่อาจจะตกต่ำในปี 2567 แต่โอกาสในการจ่ายเงินปันผลอาจเกิดขึ้น กำลังซื้อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะได้รับผลกระทบในปี 2567 โดยได้รับแรงหนุนจากหนี้ครัวเรือนจำนวนมาก สินเชื่อธนาคารที่ตึงตัว อัตราการกู้สินเชื่อบ้านที่สูงขึ้น อัตราการปฏิเสธที่สูงขึ้น อัตราเงินเฟ้อที่กดดันต้นทุน ยูนิตคงเหลือในระดับสูง และเศรษฐกิจโลกที่ซบเซา หากราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ปรับตัวขึ้น เราแนะนำปรับลดการลงทุนบางส่วนอย่างไรก็ตาม ภูเก็ตยังคงเป็นเกาะแห่งโอกาส
กำลังซื้อที่อยู่อาศัยลดลงในปี 2567
กำลังซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2567 จะยังคงเปราะบางอย่างมาก เนื่องมาจากอุปสรรคและความท้าทายมากมาย โดยเฉพาะในช่วงราคา 2-4 ล้านบาท/ยูนิต ซึ่งเป็นฐานผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุด ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2567 ได้แก่ 1) อัตราดอกเบียที่สูงซึ่งส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืมในการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ภาระหนี้สูงขึ้นและความสามารถในการจ่ายลดลง 2) หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ธนาคารเข้มงวดในการออก สินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ส่งผลอัตราการปฏิเสธเพิ่มขึ้น และ 3) เศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวส่งผลให้เงินทุนไหลออกจากประเทศไทย สภาพคล่องในประเทศลดลง และส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
ปัจจัยดังกล่าวทั้งหมด คาดว่าจะส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยลดลงในปี 2567เมื่อเทียบกับปี 2566 โดยมียอดขายลดลงต่ำกว่า 100,000 ยูนิตเทียบกับประมาณ 94,000 ยูนิตในปี 2566 การใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยโดยรวมมีแนวโน้มที่จะซบเซาในระดับที่เทียบเคียงได้กับปี 2566
การชะลอตัวเพิ่งเริ่มต้น
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ในด้านอุปสงค์ มีการโอนโครงการที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 94,946 ยูนิต ในไตรมาส 3/66 ลดลง 7.0% YoY จากไตรมาส 3/65 การโอนโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง 9.3% YoY และโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงลดลง 1.2% YoY ในด้านอุปทานจำนวนยูนิตที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศอยู่ที่ 17,087 ยูนิต ลดลง 48.7% YoY ถือเป็นไตรมาสติดลบครั้งแรกในรอบ 7 ไตรมาสที่ผ่านมา ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความจริงที่ว่า “ผู้พัฒนาโครงการแนวราบ” ได้เริ่มลดอุปทานในตลาดแล้ว
โอกาสระยะสั้นสำหรับเงินปันผล แต่เราแนะนำปรับลดการลงทุน
หลังจากประกาศผลประกอบการปี 2566 ในช่วงปลายเดือนก.พ. 2567 เราคาด ว่า LH, LPN, PSH, QH, SC, SIRI และ SPALI จะประกาศการจ่ายเงินปันผลในครึ่งหลังของปี 2566 ในขณะที่ AP จะประกาศการจ่ายเงินปันผลสำหรับการดำเนินงานทั้งปี 2566 (บริษัทไม่จ่ายเงินปันผลสำหรับครึ่งแรกของปี 2566) ณ ราคาหุ้นปัจจุบัน อัตราผลตอบแทนปัจจุบันของหุ้นกลุ่มอสังหายที่เราให้คำแนะนำอยู่ระหว่าง 1.1-6.5% ในกลุ่มอสังหาฯที่เราให้คำแนะนำ AP คาดว่าจะประกาศอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงสุดที่ 6.5% (0.70 บาทต่อหุ้น) SIRI จ่ายเงินปันผลเป็นอันดับสอง (คาดที่ 0.10 บาทต่อหุ้น อัตราผลตอบแทนที่ 5.9%) เราไม่คาดหวังให้ ANAN จ่ายเงินปันผลเนื่องจากงบดุลของบริษัทมีข้อบกพร่อง
