WHART – DPU เพิ่มขึ้นหลังลงทุนเพิ่ม

• What’s new

การลงทุนเพิ่มในสินทรัพย์ใหม่ส่งผลให้ WHART เป็น REIT คลังสินค้าที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย

เมื่อวันที่ 25 ธ.ค. 2023 WHART ได้ลงทุนเพิ่ม 142,583 ตร.ม. ในสิทธิการเช่าคลังสินค้าสำเร็จรูป (<30 ปี) ที่ WHA Mega Logistics Center กม.เทพารักษ์ 21 โครงการแหลมฉบัง, 1 และ กม.บางนา-ตราด 23 โครงการ 3 เงินลงทุนมูลค่า 3.6 พันลบ. โดยใช้เงินเพิ่มทุน (ออกหน่วยลงทุนใหม่ 195.9 ล้านหน่วย ราคา 9.60 บาท) และประมาณ 1.8 พันลบ. เป็นเงินกู้ และ 35 ลบ. เป็นเงินฝากของผู้เช่า มูลค่าตลาดของ WHART เพิ่มขึ้นเป็น 35.7 พันลบ. 7 พันลบ. กองทุนมีแผนลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ทุกปี ซึ่งการลงทุนจาก 26.2% (หนี้ 13.6 พันลบ.) ณ วันที่ 30 กันยายน 2023

• Analysis

สัดส่วนกรรมสิทธิ์ลดลงหลังลงทุนเพิ่ม

สัดส่วนการลงทุนแบบกรรมสิทธิลดลงเหลือ 49% จาก 52% และอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (WALE) ของสิทธิการเช่าจะลดลงเป็น 33.84 ปี จาก 34.61 ปี

คาดเงินปันผลงวดต่อไปจะน้อยลง (มี.ค. 2024)

เราประมาณการ DPU ที่ 0.12-0.13 บาท สำหรับการดำเนินงานเดือนพ.ย.-ธ.ค. ลดลงจาก 0.259 บาทสำหรับการจ่ายเงินปันผลครั้งก่อน ซึ่งจ่ายจากจากการดำเนินงาน 4 เดือน (ก.ค.-ต.ค.) ซึ่งจะทำให้ DPU ปี FY23F เป็น 0.7730 บาท เทียบ กับ 0.7653 บาท ในปี FY22

แนวโน้มอุตสาหกรรมคลังสินค้าเป็นบวก

อุปสงค์ใหม่สูงกว่าอุปทานใหม่ 7% (59,597 ตร.ม.) ในช่วงปี 2020-2022 ส่งผลให้อัตราการปล่อยเช่าเพิ่มขึ้นเป็น 85.9% ณ สิ้นปี 2022 จาก 82.4% ณ สิ้นปี 2019 เราคาดอุปสงค์เพิ่มขึ้นต่อเนื่องในอนาคตตามการลงทุนที่เพิ่มขึ้นในอุตสาหกรรมรถยนต์ อีเล็กทรอนิกส์ การแปรรูปอาหาร และอุปกรณ์แพทย์ ดังนั้น คาดค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นได้

Action/Implication

ผลตอบแทนที่แท้จริงที่น่าสนใจ จากประมาณการของที่ปรึกษาทางการเงิน และเราปรับจำนวนเงินลงทุนที่แท้จริง หนี้สินและเงินลงทุนสินทรัพย์ใหม่ DPU ภายหลังการการลงทุนเพิ่มยังคงอยู่ที่ 0.79 บาท เทียบกับ 0.78 บาท หากไม่มีการลงทุนเพิ่ม FA ประมาณการ IRR ที่ 10.8% (อิงจากราคา 9.6 บาท) ณ ราคาปิดล่าสุด (10.30 บาท) คิดเป็นอัตราเงินปันผลตอบแทนขันต้น 7.7% และอัตราผลตอบแทนที่แท้จริงน่าสนใจที 5.6% ราคา WHART ยังต่ำกว่า NAV 7%