บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง:
CPN Retail Growth REIT (CPNREIT TB) อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงและคะแนน ESG ค่อนข้างดี
คงคำแนะนำ ซื้อ รับผลตอบแทนเงินปันผลปี 67 ที่ 10%
เรายังคงคำแนะนำ ซื้อ CPNREIT เนื่องจากให้อัตราเงินปันผลตอบแทน 10-11% ในอีก 11 ปีข้างหน้า (ปี 67-77) ณ ราคาตลาด 11.30 บาท CPNREIT มีอัตราผลตอบแทน IRR ที่ 7.4% เราคาดการณ์กำไรหลักไตรมาส 4/66 เติบโต 13% YoY เนื่องจากอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้นและจำนวน ลูกค้าเพิ่มขึ้น CPN มีกำหนดรายงานผลประกอบการไตรมาส 4 ในวันที่ 19 ก.พ. นี้ เราประเมิน DPU คงที่ ที่ 1.12-1.13 บาท ในปี 67-68 แม้ว่าจะมีการ Dilution เกิดขึ้นก็ตาม เนื่องจาก CPNREIT ไม่มีแผนที่จะชำระหนี้ในปี 67-68 CPNREIT ได้คะแนน ESG 58 คะแนน สูงกว่าค่าเฉลี่ยของหุ้นทั้งหมดที่เมย์แบงก็ออกบทวิเคราะห์ที่ 50 คะแนน
คาดกำไรหลักไตรมาส 4 เติบโต 13% YoY
เราคาดการณ์กำไรหลัก 4Q66 ที่ 1.0 พันล้านบาท (+13% YoY ทรงตัว QoQ) จากรายได้ค่าเช่า 1.5 พันล้านบาท (+14% YoY, +3% QoQ) การเติบโตของรายได้ 14% YoY น่าจะได้รับแรงหนุนจากอัตราค่าเช่าและจำนวนลูกค้าที่สูงขึ้น โดยปริมาณลูกค้าในห้างสรรพสินค้าของ CPNREIT เพิ่มขึ้นจาก 76% ของระดับก่อนโควิดระบาดในไตรมาส 4/65 เป็น 87% ในไตรมาส 4/66 นอกจากนี้ส่วนลดค่าเช่าลดลงจาก 9% ในไตรมาส 4/65 เหลือ 3% ในไตรมาส 4/66 ในทางกลับกัน เราคาดว่ากำไรหลักไตรมาส 4/66 จะทรงตัว QoQ เนื่องจากค่าใช้จ่ายภาษีอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น
คาด DPU คงที่ในปี 67-68 แม้ว่าจะมีหน่วยลงทุนเพิ่มขึ้นก็ตาม
การต่ออายุสัญญาเช่าเซ็นทรัลปิ่นเกล้าของ CPNREIT จะต้องใช้เงินลงทุน 1.28 หมื่นล้านบาท โดย 20% ของวงเงินดังกล่าวจะมาจากการเพิ่มทุน แม้ว่าการหน่วยลงทุนใหม่ประมาณ 1,000 ล้านหน่วยจะส่งผลให้เกิด dilution 28% แต่เราคาดว่า DPU ปี 67-68 จะทรงตัวที่ประมาณ 1.12 บาท เนื่องจากจะไม่มีการชำระหนี้ (เทียบกับการชำระหนี้ 681 ล้านบาทในปี 66) และมีพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้น 9,111 ตร.ม. ที่เซ็นทรัลพระราม 2 พื้นที่เช่าของ CPNREIT จะเพิ่มขึ้น 3%)
ได้คะแนน ESG 58 คะแนน ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ย
จากระบบการให้คะแนน ESG 2.0 ของ Maybank CPNREIT ได้คะแนน 58 คะแนน ซึ่งสูงกว่าคะแนนเฉลี่ยของ Maybank ที่ 50 คะแนน จุดเด่น คือ เปอร์เซ็นต์การใช้น้ำรีไซเคิลที่เพิ่มขึ้นของสัดส่วนของเสียที่ไม่ต้องถูกส่งไปฝังกลบมีมากขึ้น และสัดส่วนพนักงานหญิงเพิ่มมากขึ้น ในเชิงคุณภาพและเป้าหมายระยะยาว เราใช้นโยบายของ CPN เป็นตัวแทนนโยบายของ CPNREIT อย่างไรก็ดี เราพบว่ายังมีบางอย่างที่ทาง CPNREIT สามารถทำให้ดีขึ้นได้ เช่น การประหยัดพลังงาน (การใช้ไฟฟ้า kwh/ตร.ม. เติบโตขึ้นในปี 64-65) และการเชื่อมโยงผลตอบแทน ผู้บริหารกับเป้าหมาย ESG ขององค์กร
