บล.ฟิลลิป:
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น – SC ขยาย Engine2 ในมุมมองที่ดีกว่า
Key Point
SC ตระหนักถึงความเสี่ยงจากภายนอกที่เข้ามากระทบกับธุรกิจรุนแรงขึ้น ทำให้เน้นกลยุทธ์เติบโตแบบกระจายรายได้ไปยัง Engine2 ซึ่งสามารถทำ EBIDA ได้ดีกว่าธุรกิจอสังหาฯ และเป็นการเติบโตที่ยั่งยืนจาก recurring income ส่วนอสังห่าปีนี้ยังตั้งเป้ายอดขายเติบโตและจะทำ new high ต่อเป็นปีที่ 5 ติดต่อกัน คาดกำไรสุทธิยังเติบโตได้ y-y จากโครงการที่ยังโอนได้ต่อเนื่องและโครงการครบกำหนดโอนที่เข้ามาช่วยเสริมในปีนี้
เน้นสร้างรายได้ใน Engine2
โลกาภิวัตน์ในปัจจุบันที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้ปัจจัยภายนอกหรือสิ่งที่บริษัทไม่สามารถควบคุมได้มีผลกระทบต่อธุรกิจทวีความรุนแรงขึ้น ดังเช่น โรคระบาด, สงครามรวมไปถึงสภาวะอากาศ ซึ่ง SC ตระหนักถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น จำเป็นต้องรับมือ ที่ผ่านมาได้เริ่มเข้าสู่กลยุทธ์การจายความเสี่ยงไปในธุรกิจที่หลากหลายมากขึ้น เพื่อปูทางให้รายได้เติบโตขึ้นอย่างเสถียร นำมาซึ่งการสร้างธุรกิจใหม่ๆ (Engine2) ที่เป็น recurring income อย่างโรงแรมที่จะมี KROMO-สุขุมวิท29 เปิดปลายปี (ปี 66 เปิด YANH-ราชวัตร) และคลังสินค้าอีก 17,000 ตรม. เปิดปลายปี (ปี 66 เปิด 16,000 ตรม.) เพิ่มเติมจากสำนักงานให้เช่าที่มีอยู่เดิม ซึ่งสามารถทำ EBIDA ได้ดีกว่าธุรกิจอสังหาฯ คาดปีนี้ Engine2 จะมีสัดส่วนรายได้ 5% ของรายได้รวม แต่คาดว่าจะสามารถสร้างสัดส่วนได้ถึง 16% ของ EBIDA และจะเติบโตมากกว่า 25% ของ EBIDA ตามแผนธุรกิจ 5 ปี จะมีรายได้รวมมากกว่า 1.5 แสนลบ. หมายถึงรายได้ต้องเติบโตต่อเนื่องทุกปีและต้องมากกว่า 30,000 ลบ. ในปี 69 ปัจจุบันยังคงมีการลงทุนอยู่ต่อเนื่องอาจทำให้ปีนี้เห็น DE เพิ่มขึ้นที่ 1.8 เท่า และจะค่อยๆลดลงต่ำกว่า 1.5 เท่าตามแผน ธุรกิจ 5 ปี จากรายได้ในหลายธุรกิจที่เข้ามาและเป็นการรักษาระดับรายได้ให้มั่นคงในระยะยาว
โครงการอสังหาฯปี 67
ในส่วนธุรกิจอสังหารปีนี้ยังต้องเผชิญกับอัตราดอกเบี้ยในระดับสูง ทำให้เห็น rejected rate ที่เพิ่มขึ้นการเปิดโครงการในปีนี้ยังคงเน้นไปที่บ้านระดับราคาสูง โดยบ้านระดับราคามากกว่า 20 ลบ. มีมูลค่าสูงถึง 45% ของมูลค่าเปิดโครงการปีนี้ทั้งหมด 30,000 ลบ. ใน 17 โครงการ ซึ่งมองว่ากำลังซื้อระดับสูงยังเติบโตต่อได้ในปีนี้และมี rejected rate น้อยกว่าบ้านระดับราคาที่ต่ำกว่า และเน้นเปิดโครงการในช่วงครึ่งปีแรกเป็นหลักกว่า 20,000 ลบ. ทำให้มีระยะเวลาขายได้ตลอดปี แนวราบ 25,000 ลบ. 15 โครงการ มีแบรนด์ใหม่อย่าง Connoisseur-พัฒนาการ เป็นบ้านระดับราคาสูง แบรนด์หลักอย่างตระกูล Bangkok Bualovard ที่เปลี่ยนดีไซน์ใหม่ และแบรนด์อื่นๆที่ตอบโจทย์ความต้องการกลุ่ม Introvert และ Extrover ซึ่งเรามองว่า SC มีจุดเด่นในการสร้างสินค้าที่หลากหลาย เพื่อรองรับกับดีมานด์ในหลายๆกลุ่ม ส่วนคอนโดเปิดแบรนด์ reference 2 โครงการ (JV) มูลค่ารวม 5,000 ลบ. ในช่วงครึ่งปีหลัง อยู่ในทำเลเอกมัย-ทองหล่อ และ campus ใกล้มหาวิทยาลัย คาดว่าการขายคอนโดจะทำได้ดีขึ้นจากมาตรการฟรีวีซ่าทำให้หลายภาคส่วน โดยเฉพาะอสังหาฯ จะได้ประโยชน์ร่วมไปกับภาคการท่องเที่ยว ส่วนของธุรกิจอสังหาฯยังมีการลงทุนอยู่ต่อเนื่องโดยปีนี้ ตั้งงบลงทุน 25,000 ลบ. แบ่งเป็นซื้อที่ดิน 10,000 ลบ. ที่เหลือเป็นส่วนก่อสร้างในทุกๆธุรกิจ
ปี 67 ตั้งเป้าเติบโต y-y
แม้การเปิดตัวในปีนี้จะลดลงกว่าปีก่อน แต่หากรวมกับโครงการที่มีอยู่ในมือมูลค่ารวมถึง 91,000 ลบ. 86 โครงการ มากเพียงพอที่จะขายไปในอีก 3 ปีข้างหน้า หากเทียบอัตราดูดซับ (Absorption Rate) ของตลาด ครอบคลุมทุกระดับราคา 3.0-150.0 ลบ. และมีพอร์ตบ้านระดับราคาสูง (มากกว่า 20 ลบ.) สัดส่วน 35% มากกว่าปีก่อนที่ราว 30-33% จึงเหมาะสมในการตั้ง Presale ของผู้บริหารที่ 28,000 ลบ.(แนวราบ 65%, แนวสูง 35%) เติบโต y-y เล็กน้อย และจะทำยอดขาย new high เป็นปีที่ 5 ติดต่อกัน คาดรายได้ 24,349 ลบ. +3.7%y-y ยังมาจากธุรกิจอสังหาเป็นหลัง โดยเฉพาะแนวราบและมีคอนโด Scope-หลังสวนที่โอนได้ต่อเนื่อง และ Scope-ทองหล่อ ที่จะครบกำหนดโอนเข้ามาช่วยในช่วงปลายปีทำ GPM 31.6% ใกล้เคียงกับปีก่อน ส่วนแบ่งกำไรเติบโต y-y จาก The crest park (JV) ที่เป็น Ready to move และคอนโด Reference-สาธรวงเวียนใหญ่ (JV) อีก 1 โครงการที่จะโอนในช่วงปลายปี คาดกำไรสุทธิ 2,511 ลบ. +6.7%6y-y ทางฝ่ายประเมินราคาหุ้น ใช้ P/E ที่ 7.25 เท่า ราคาพื้นฐานปี 67 ที่ 4.26 บาท คงคำแนะนำ “ซื้อ”
ความเสี่ยง
- อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ/อัตราการจ้างงาน/อัตราดอกเบี้ย
- ทำเลที่ตั้งลักษณะโครงการ ความสมดุลของอุปสงค์และอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัย
- นโยบายลงทุนภาครัฐฯ
