บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Property Sector: พรีเซล 1Q67 ชะลอ YoY/QoQ ส่วนมาตรการกระตุ้นใหม่ดีกว่าคาดเล็กน้อย
Event
พรีเซลใน 1Q67 และมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ล่าสุด
Impact
พรีเซลใน 1Q67 ชะลอตัวพอสมควร
พรีเซล (ยอดจอง) รวมของหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่เราศึกษาอยู่ลดลงอยู่ที่ 3.7 หมื่นลบ. (-19% YoY และ -22% QoQ) หรือคิดเป็น 20% จาก guidance เต็มปีนี้ของบริษัทฯ ขณะที่ พรีเซลของโครงการแนวราบชะลอตัวพอสมควร ส่วนของโกรงการคอนโด แย่ลงทั้ง YoY/QoQ บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่เผชิญกับการลดลงของพรีเซลอย่างมีนัยยะ ยกเว้น Land and Houses (LEL.BK/LH TB)* ที่เติบโตดี YoY จากการเปิดโครงการใหม่ที่ นันทวัน บางนากม. 15 ได้ผลตอบรับดีมาก ส่วนดีอีกด้านหนึ่ง Quality Houses (QH.BK/QH TB) และ Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* เห็นการฟื้นตัว QoQ
มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดประกาศเมื่อวันที่ 9 เม.ย. 67
การลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาฯ จากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับราคาซื้อขายและราคาประเมินบ้านไม่เกิน 7 ลบ.ต่อยูนิต (ประมาณ 70-80% ของตลาดรวม) ดีกว่าที่คาดไว้ก่อนหน้าอยู่ที่ 5 ลบ. (ราว 50-55% ของตลาดรวม) โดยมาตรการต่าง ๆ ได้ แสดงรายละเอียดไว้ใน Figure 5 ขณะที่ เราประเมินกำไรปี 2567F ของกลุ่มเพิ่มขึ้นอีกราว 4% จากที่เคยคาดไว้เดิม (คาดกำไรเติบโต +5.5% YoY) โดย AP Thailand (AP.BK/AP TB) *, Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB) และ SPALI น่าจะได้รับประโยชน์สูงสุดในกลุ่ม (Figure 7) นอกจากนั้น ธนาคาร อาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จะเตรียมโครงการสินเชื่อบ้านไว้หลายวงเงินด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำราว 3% ต่อปี สำหรับ3-5ปีแรกของการกู้อีกทั้งรัฐบาลยังส่งเสริมการยกเว้นภาษีในโครงการบ้าน BOI สำหรับผู้มีรายได้น้อยรวมทั้งการก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ขอรับการส่งเสริมต้องจำหน่ายให้บุคคลธรรมดาเท่านั้น ส่วนหลักเกณฑ์-กฏหมายที่เกี่ยวกับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติยังจำเป็นต้องทำการศึกษาเพิ่มเติมอีก แต่อย่างไรก็ตาม เรามองว่าผลกระทบจากมาตรการดังกล่าวจะไม่มีผลบวกมากอย่างมีนัยยะเทียบกับ มาตรการผ่อนคลายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (loan-to-value: LTV) ที่ออกใช้ในปี 2564-2565 ขณะที่เราเชื่อ ว่า ธปท. ยังคงเข้มงวดวินัยทางการเงิน ดังนั้นยังไม่น่ามีมาตรการ LTV อีกรอบ
คาดคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ 2.5%
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดการประชุมกนง.ในวันที่ 10 เม.ย. 67 โดยทีมวิจัยของ KGI และนักวิเคราะห์ในตลาดคาดดอกเบี้ยน โยบายไม่เปลี่ยนแปลง
Valuation & Action
จากที่พรีเซลรวมชะลอตัวใน 1Q67 และน่าจะเป็นไตรมาสที่ต่ำที่สุดของปีนี้ ทำให้กำไรหลักอาจยังไม่น่าตื่นเต้น ขณะที่ AP, LH, Origin Property (ORI.BK/ORI TB)*, Quality Houses (QH.BK9H TB) และ SPALI จะเริ่มขึ้น XD จากปลาย เม.ย. ถึงต้น พ.ค.ด้วย dividend yield เฉลี่ยที่ 4.5% ทั้งนี้ เราคงให้น้ำหนักลงทุนกลุ่มที่ Neutral และแนะนำซื้อ LH จากธีมการฟื้นตัว โดยผลการดำเนินงาน 1Q67F ดูน่าแข็งแกร่งเทียบกับคู่แข่งรายอื่น ๆ ที่เราศึกษาอยู่ ส่วน AP เป็นผู้นำด้าน PE ต่ำ และ PSH ที่เน้นการปรับ โครงสร้างธุรกิจ สําหรับ QH และ SPALI แนะนำถือแต่ ORI และ LPN Development (LPN.BK/LPN TB) แนะนำให้ขาย
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย sentiment ดีขึ้นและความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้น ภาคอสังหาฯ ใหม่จากรัฐบาล แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบบ้าง ได้แก่ การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำรายวัน มาตรการควบคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังด้วยการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนการเร่ง ตัวขึ้นของหนี้เสีย NPL รวมทั้งความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ขนาด กลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลาย รายล่าสุด
