บล.ฟินันเซีย ไซรัส:
AP (THAILAND) (AP TB)
ยอด Presales 1Q24 ไม่สดใส
- ยอด Presales 1Q24 40% q-q, -12% y-y ที่ 9.7 พันล้านบาท คิดเป็นเพียง 17% ของเป๋าทั้งปี จากแนวราบซบเซาและไม่มีเปิดตัวคอนโดใหม่
- คาดกำไร 1Q24 ลดลง q-q. y-y เป็นจุดต่ำสุดของปี ก่อนฟื้นตัวดีใน 2024
- คงประมาณการและราคาเหมาะสม 13.20 บาท ระยะสั้นกดดันจาก 1Q24 ไม่สดใส
ยอด Presales 1Q24 หดตัว ตามตลาดซบเซาและโครงการใหม่น้อย
AP รายงาน Presales 1Q24 หดตัว 40% q-q และ 12% y-y ที่ 9.7 พันล้านบาท โดยยอดขายแนวราบที่ 6.8 พันล้านบาท (-17% q-q, -17% y-y) จากตลาดอสังหาฯซบเซา, ความเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ บวกกับผู้ชื้อชะลอตัดสินใจเพื่อรอความชัดเจนมาตรการและดอกเบี้ย อีกทั้งการเปิดโครงการใหม่ลดลงเหลือ 4 แห่ง มูลค่ารวม 5.1 พันล้านบาท ซึ่ง Take-up rate เฉลี่ย 15% โดยเลื่อนเปิด 2 โครงการ มูลค่า 1.5 พันล้านบาทจากความพร้อมโครงการ ขณะที่ยอดขายคอนโดอยู่ที่ 2.9 พันล้านบาท +2% y-y แต่ -63% q-q จากฐานสูงใน 4Q23 ที่เปิดคอนโดใหม่ 2 แห่ง ทั้งนี้ ยอด Presales 1Q24 คิดเป็น 17% ของเป้าบริษัททั้งปีที่ 5.7 หมื่นล้านบาท (+11% y-y)
แนวโน้มกำไร 1Q24 คาดลดลง q-q และ y-y
เบื้องต้นเราคาดกำไร 1Q24 ที่ 1.0-1.1 พันล้านบาท ลดลง 20% q-q, 30% y-y (เทียบ กับ 1.3 พันล้านบาทใน 4Q23 และ 1.5 พันล้านบาทใน 1Q23) กดดันจากยอดโอนคาด 7.8 พันล้านบาท (-13% q-q, -15% y-y) จากการลดลงทั้งแนวราบตามยอดขายและไม่มีคอนโดโอนใหม่ ส่วนอัตรากำไรขั้นต้นคาดอ่อนลงจากฐานสูงและทำโปรโมชั่นมากขึ้น
คาด 1Q24 เป็นจุดต่ำสุดของปี ก่อนฟื้นตัวขึ้นใน 2Q24
ทิศทางยอด Presales 2Q24 คาดฟื้นตัวดีผลักดันจากการเปิดโครงการใหม่ที่เป็นไตรมาสสูงสุดของปีทั้งหมด 23 โครงการ มูลค่ารวม 2.9 หมื่นล้านบาท เป็นแนวราบ 19 แห่ง มูลค่า 2.1 หมื่นล้านบาท และคอนโด 4 แห่ง มูลค่า 8.6 พันล้านบาท ด้านผลประกอบการคาด 1Q24 เป็นจุดต่ำสุดของปี ก่อน 2Q24 เร่งขึ้นเด่นจากการเริ่มโอนคอนโดใหม่ 3 โครงการ (AP 1 แห่ง, JV 2 แห่ง) ซึ่งมี Backlog รอรับรู้ 6 พันล้านบาท และแผนการเปิดโครงการที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัย
คงประมาณการกำไรและราคาเหมาะสม 13.20 บาท
เราคงประมาณการกำไรปี 2024 ที่ 6.2 พันล้านบาท (+2% y-y) คงราคาเหมาะสม 13.20 บาท (อิง PER 6.7x) คงคำแนะนำซื้อ ราคาหุ้นมี Upside เปิดกว้างและปัจจุบันเทรดบน PE2024 ที่ 5.4x และปันผลงวดปี 2023 ที่ 0.70 บาท/หุ้น Yield 6.7% จะขึ้น XD วันที่ 8 พ.ค. อย่างไรก็ดี ระยะสั้นคาดหุ้นถูกกดด้นจากยอดขายและกำไร 1Q24 ไม่สดใส ก่อนกลับมาน่าสนใจอีกครั้งหลังประกาศงบ 1Q24 ตอบรับการฟื้นตัวใน 2Q24 นอกจากนี้ติดตามความคืบหน้ามาตรการกระตุ้น อาทิ ขยายเพดานราคาที่ได้ลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองเป็นมากกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมองว่า AP ได้รับประโยชน์เป็นรายหลัก รวมถึงโอกาสปรับลดดอกเบี้ยซึ่งช่วยหนุน Sentiment และกำลังซื้อ
Investment thesis
บริษัทเผยแผนปี 2024 เชิงระมัดระวัง โดยคาดหวังการฟื้นตัวใน 2H24 มีแผนเปิดโครงการใหม่ 48 แห่ง มูลค่ารวม 5.8 หมื่นล้านบาท (-24% y-y) เป็นแนวราบ 78% และคอนโด 22% โดยการเปิดตัวใหม่บวกกับเน้นขายสต็อกในมือ ผลักดันการตั้งเป้า Presales ที่ 5.7หมื่นล้านบาท (+11% y-y) เป็นแนวราบ +16.5% y-y ที่ 3.9 หมื่นล้านบาท และคอนโดทรงตัวที่ 1.8 หมื่นล้านบาท
จุดเด่นของ AP คือ พอร์ตที่ยืดหยุ่นกระจายรายได้ครอบคลุมทั้งแนวราบและคอนโดในตลาดทุกเซกเมนต์ ทั้งในกรุงเทพฯ และ ต่างจังหวัด เพิ่มศักยภาพในการเติบโตได้อย่างมั่นคง ขณะที่กลยุทธ์การรุกเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องพร้อมกระจายในหลายทำเลหนุนการครองส่วนแบ่งการตลาดที่สูงได้ดี
Company profile
AP ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายประเภทคอนโดมิเนียม ทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด โฮมออฟฟิศ ด้วยทำเล ที่ตั้งในเขตชุมชนเมือง ศูนย์กลางทางธุรกิจ สามารถเดินทางได้สะดวก และเน้นแบบที่อยู่อาศัยให้ตรงกับความต้องการของกลุ่ม ลูกค้าแต่ละกลุ่มและแต่ละทำเล พร้อมมีธุรกิจบริการต่างๆในเครือที่ครอบคลุมเรื่องการอยู่อาศัยอย่างครบวงจร
Catalysts
ปัจจัยบวกต่อราคาหุ้นคือ 1) ความสำเร็จของการเปิดคอนโดใหม่ 2) โครงการแนวราบใหม่ได้รับผลตอบรับดี 3) เศรษฐกิจและตลาดอสังหาย ฟื้นตัวเร็วกว่าคาด 4) ผลประกอบการทำ New High ต่อเนื่อง 5) มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ และการผ่อนคลาย LTV และ 6) ทิศทางดอกเบี้ยลดลง
Risks to our call
ความเสี่ยง 1) ตลาดแนวราบชะลอตัวมากกว่าคาด 2) การเปิดโครงการใหม่และอัตราการขายโครงการต่ำกว่าคาด 3) เศรษฐกิจฟื้นตัวช้ากว่าคาด 4) ดอกเบี้ยขาขึ้นกระทบกำลังซื้อ 5) อัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารและยอดยกเลิกจากลูกค้าสูงขึ้น 6) การก่อสร้างล่าช้าและการขาดแคลนแรงงาน และ 7) การแข่งขันรุนแรง
