บล.ฟินันเซีย ไซรัส:
SANSIRI (SIRI TB)
ยอด Presales 1Q24 ระดับน่าพอใจ
- ยอด Presales 1Q24 -19% q-q ตามปัจจัยฤดูกาล แต่ +19% y-y ที่ 9.6 พันล้านบาท ซึ่งดีกว่าเป้า 20% หนุนจากความสำเร็จของการเปิดตัวแนวราบ High-end
- คาดกำไรปกติ 1Q24 อ่อนลง q-q แต่โต y-y จาก Backlog และโครงการใหม่ 4Q23
- คงราคาเหมาะสม 1.90 บาท ราคาหุ้นมี Upside กว้างขึ้น จึงปรับคำแนะนำเป็นซื้อ
ยอด Presales 1Q24 ดีกว่าเป้า 20% จากผลตอบรับโครงการใหม่
แม้ภาพตลาดรวม 1024 ซบเซาหลังรอดูความชัดเจนมาตรการกระตุ้นและทิศทางดอกเบี้ย อย่างไรก็ตาม คาดยอด Presales ของ SIRI ใน 1Q24 -19% q-q แต่ +19% y-y อยู่ที่ 9.6 พันล้านบาท ดีกว่า 20% จากเป้าบริษัทที่ 8 พันล้านบาท โดยยอดขายแนวราบ +9% q-q, +33% y-y ที่ 6.1 พันล้านบาท หลักๆ มาจากความสำเร็จของ BuGaan Rama 9-Meng Jai (มูลค่า 700 ล้านบาท จำนวน 8 ยูนิต) ปิดการขายได้เร็วกว่าคาด รวมถึงความคืบหน้าการขายโครงการที่เปิดตัวใน 4Q23 โดยเฉพาะแบรนด์เศรษฐสิริ และเปิดโครงการใหม่เพิ่ม 5 แห่ง มูลค่ารวม 7.5 พันล้านบาท ส่วนยอดขายคอนโดคาด 3.5 พันล้านบาท ทรงตัว y-y แต่ -44% q-q จากฐานสูงใน 4Q23 ที่เปิดตัว 7 โครงการ เทียบกับ 1Q24 ที่เปิด 2 โครงการ ไฮไลท์คือ Cabanas Hua Hin มูลค่า 1.4 พันล้านบาท ซึ่งเปิดตัวช่วงปลายมี.ค. ทำ Take-up rate 30% ดีกว่าเป้าที่ 20%
คาดกำไรปกติ 1Q24 ขยายตัว y-y แต่อ่อนลง q-q
เราประเมินยอดโอน SIRI 1Q24 ที่ 9 พันล้านบาท -8% q-q ตามปัจจัยฤดูกาล แต่ +33% y-y หลักๆ จาก Backlog รอรับรู้ทียกมาจาก 4Q23 ราว 8.6 พันล้านบาท สัดส่วนหลักจากแนวราบ High End อาทิ นาราสิริ กรุงเทพกรีฑา บวกกับคอนโดสร้างเสร็จใหม่ The Base Downtown Khonkaen (มูลค่า 910 ล้านบาท ยอดขาย 48%) เบื้องต้นคาดกำไรปกติ 1Q24 ที่ 1.0-1.1 พันล้านบาท (-5% q-q, +13% y-y) และกำไรสุทธิ 1.2-1.3 พันล้านบาท (-4% q-q, -21% y-y) ซึ่งคาดมีกำไรขายที่ดินเข้า JV ราว 160 ล้านบาท
โมเมนตัม 2H24 เร่งขึ้นตามแผนเปิดตัวและคอนโดสร้างเสร็จ
ยอด Presales 1Q24 คิดเป็น 21% ของเป้าทั้งปีที่ 4.5 หมื่นล้านบาท ทิศทางยอด Presales 2Q24 ปรับขึ้นตามแผนเปิดโครงการใหม่ ท่ามกลางการฟื้นตัวเศรษฐกิจรวมถึงการผลักดันมาตรการกระตุ้น และแนวโน้มปรับลดดอกเบี้ยช่วยหนุนกำลังซื้อ อย่างไรก็ตาม ประเมินกำไร 2Q24 ชะลอลง เนื่องจากโครงการใหม่อยู่ในปลายไตรมาส ขณะที่ให้น้ำหนักการเติบโตใน 2H24 ตามการเปิดตัวและคอนโดสร้างเสร็จใหม่มากขึ้น
คงราคาเหมาะสม 1.90 บาท หุ้นมี Upside กว้างขึ้น ปรับคำแนะนำเป็นซื้อ
เราคงประมาณการกำไรปกติปี 2024 เชิงระมัดระวังที่ 4.7 พันล้านบาท (-3% y-y) คงราคาเหมาะสม 1.90 บาท ราคาหุ้นปรับลงจนมี Upside มากกว่า 10% จึงเพิ่มคำแนะนำจากถือเป็นซื้อ ขณะที่ Key Catalyst มาจากมาตรการกระตุ้น อาทิ ขยายเพดานราคา บ้านที่ได้ลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองจากเดิมต่ำกว่า 3 ล้านบาทเป็นมากกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งคาดคืบหน้าใน 2Q24 รวมถึงหากกนง.ลดดอกเบี้ยจะเป็น Sentiment บวก
Investment thesis
SIRI เปิดแผนเปิดโครงการใหม่ในปี 2024 ทั้งหมด 46 โครงการ มูลค่ารวม 6.1 หมื่นล้านบาท (-6% y-y) เน้น Segment Medium และ Premium เป็นสัดส่วนรวมกว่า 82% พร้อมกับขยายในทำเลใหม่ขณะที่บริษัทตั้งเป้าปี 2024 ทำ New High ต่อทั้งยอด Presales ที่ 4.5 หมื่นล้านบาท (+20% y-y) และยอดโอน +10% y-y ที่ 4.3 หมื่นล้านบาท อย่างไรก็ตาม เรามองว่าเป้าของบริษัทท้าทาย ท่ามกลางการแข่งขันสูงหลังผู้ประกอบการหลายรายกลับมาเน้นกลุ่ม Mid-to-High มากขึ้น ทำให้เราคงสมมติฐานยอดโอน 3.3 หมื่นล้านบาท (+2% y-y) ซึ่งต่ำกว่าเป้าบริษัทที่ 3.8 หมื่นล้านบาท คงประมาณการกำไรปกติปี 2024 ที่ 4.7 พันล้านบาท (-3% y-y)
Company profile
SIRI มุ่งเน้นการเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย ด้วยประสบการณ์ยาวนานกว่า 38 ปี โดยกลุ่มบริษัทมีการประกอบธุรกิจหลัก แบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจบริการอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจการลงทุนโดยมีธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจหลัก มีสัดส่วนรายได้ 91% ของรายได้รวมในปี 2022 มีผลิตภัณฑ์ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝดทาวน์โฮม ช๊อปเฮาส์ และคอนโดมิเนียม ครอบคลุมทุกระดับราคากระจายในทำเลทั้งกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด
Catalysts
ปัจจัยหนุนต่อการเติบโตคือ 1) ความสำเร็จของการเปิดตัวโครงการใหม่ 2) การฟื้นตัวของอุปสงค์และกำลังซื้อ 3) ยอดขายจากต่างชาติพื้นตัว 4) มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ 5) ทิศทางดอกเบี้ยและความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อจากธนาคารลดลง 6) การเซ็นสัญญาโครงการ JV ใหม่
Risks to our call
ความเสี่ยงต่อประมาณการ 1) Take-up rate โครงการใหม่ต่ำกว่าคาด 2) เศรษฐกิจและกำลังซื้อชะลอตัว 3) การแข่งขันรุนแรง 4) อัตราการปฏิเสธ สินเชื่อจากธนาคารและยอดยกเลิกจากลูกค้าสูงขึ้น 5) การก่อสร้างล่าช้าและการขาดแคลนแรงงาน และ 6) อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ระดับสูงกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มอสังหาฯ
